一、萬達的成功，源自戰(zhàn)略選擇的成功，怎么強調(diào)它的重要性都不過分
企業(yè)戰(zhàn)略就是設(shè)計用來開發(fā)核心競爭力、獲取競爭優(yōu)勢的一系列綜合的、協(xié)調(diào)的約定和行動。公司選擇某種戰(zhàn)略，意味著其在不同的競爭方式中作出了什么樣的選擇，從這個意義上來說，戰(zhàn)略選擇表明了這家公司打算做什么，以及不做什么。當(dāng)一家公司實施的戰(zhàn)略，競爭對手不能復(fù)制或因成本太高而無法模仿時，它就獲得了競爭優(yōu)勢。只有當(dāng)競爭對手模仿其戰(zhàn)略的努力停止或失敗后，一個組織才能確信其戰(zhàn)略產(chǎn)生了一個或多個有用的競爭優(yōu)勢。而且沒有任何競爭優(yōu)勢是永恒的。競爭對手獲得用于復(fù)制該公司價值創(chuàng)造戰(zhàn)略的技能的速度，決定了該公司競爭優(yōu)勢能夠持續(xù)多久。
“有人問我，你為什么總是對國家大的趨勢節(jié)點把握這么準，老是踩著這個點。這不是蒙的，這來自于企業(yè)對形勢的判斷和轉(zhuǎn)型的動力。”王健林在開場時說的話印證了上面的觀點。
王健林講述了萬達的四次轉(zhuǎn)型發(fā)展歷程：從一個區(qū)域的品牌變成全國性的品牌，從幾十億的公司變成百億級的公司，這是第一次轉(zhuǎn)型；從住宅房地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是第二次轉(zhuǎn)型，這次轉(zhuǎn)型使得企業(yè)文化有了根本性的變化，企業(yè)口號由“老實做人，經(jīng)營做事”變成了“貢獻財富，貢獻社會”；向文化旅游轉(zhuǎn)型是第三次轉(zhuǎn)型；第四次轉(zhuǎn)型是從一個中國的大型企業(yè)向世界一流的大型企業(yè)轉(zhuǎn)型，向跨國企業(yè)轉(zhuǎn)型。其中前兩次轉(zhuǎn)型已完成，第三次正在進行當(dāng)中，第四次轉(zhuǎn)型才剛剛開始。
萬達的第一次轉(zhuǎn)型，也就是其第一個戰(zhàn)略是從一個區(qū)域公司（大連公司），變成一個全國性的公司。92年萬達的收入接近20億，占大連房地產(chǎn)市場份額四分之一左右。萬達認為一個城市最多就幾十億的市場份額，再發(fā)展就是100億，200億，你占一半企業(yè)也是很小的。出于這個戰(zhàn)略分析，萬達決定93年跨區(qū)域發(fā)展，成為中國第一家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。
當(dāng)時跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)，異地工商局不給注冊，萬達沒有退縮，而是想了一個變通方法，其在當(dāng)?shù)卣伊艘粋€華僑房地產(chǎn)公司，每年給華僑房地產(chǎn)公司100多萬，條件是成為它的分公司（就是掛靠經(jīng)營，分公司還是有萬達管理和控制，當(dāng)然一切經(jīng)營風(fēng)險由萬達承擔(dān)）。
這說明，企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略的過程不會一帆風(fēng)順，尤其是進行所謂的模式創(chuàng)新的時候，由于現(xiàn)實沒有先例，國家的法律法規(guī)有些跟不上形式的發(fā)展，這時候，只要不違法，可以采取掛靠經(jīng)營等國家不反對也就是默許的方式去實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略。
第一次轉(zhuǎn)型的結(jié)果，萬達從一個區(qū)域的品牌變成全國性的品牌，從幾十億的公司，變成百億級的公司。第一次轉(zhuǎn)型也提高了萬達的管理能力。
萬達的第二次轉(zhuǎn)型，開始于2000年，是從住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。因為萬達覺得不動產(chǎn)建完以后，它的資產(chǎn)是在不斷升值的，而且平時經(jīng)營的物業(yè)還會帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
轉(zhuǎn)型成功的標志：第一，從規(guī)模上目前是全球第二，明年四季度預(yù)計成為全球最大的不動產(chǎn)公司。
第三次轉(zhuǎn)型，是向文化旅游轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型源自萬達對美國，英國，法國等10個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟期的分析，萬達認為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟期基本上都是50年，好一點的60年，差一點的40年，萬達認為這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個規(guī)律。
萬達想成為更長遠，更長壽的企業(yè)，就需要尋找一個更穩(wěn)定的經(jīng)營模式——萬達文化旅游城，以文化旅游為核心，結(jié)合一些商業(yè)進去，比如其開業(yè)的度假區(qū)就是這個模式。
萬達認為文化旅游是長壽行業(yè)，其長白山大型滑雪場就是一個例子。
第四個轉(zhuǎn)型，是向跨國企業(yè)轉(zhuǎn)型，從一個中國的大型企業(yè)向世界一流的大型企業(yè)轉(zhuǎn)型。第四次轉(zhuǎn)型萬達才剛剛開始，這四次轉(zhuǎn)型，前兩次已經(jīng)成功，第三次正在進行當(dāng)中，第四次轉(zhuǎn)型才剛剛開始。
二、商業(yè)模式的創(chuàng)新才是真的創(chuàng)新
商業(yè)模式的創(chuàng)新要源于它的作用和產(chǎn)生的效益，遠遠大于基礎(chǔ)層面，管理層面的創(chuàng)新，商業(yè)模式轉(zhuǎn)變了，產(chǎn)生的威力大得不得了。所以說就是要不斷的創(chuàng)新，同時在創(chuàng)新當(dāng)中要提煉核心競爭力，不是新就是好，新還要適度，新還要能產(chǎn)生效益才是好的東西。
王健林精彩問答，要點如下：
1、商業(yè)地產(chǎn)租金持續(xù)上升的趨勢什么時候能夠緩解？
王健林觀點，高房租的趨勢解決不了，而且還是一個持續(xù)的趨勢，持續(xù)至少幾百年。
主要是不動產(chǎn)價格在升格，不動產(chǎn)投資人要有一個基本的回報率，比如5%才能承受，所以造成了租金的不斷上漲。
2、王健林認為零售行業(yè)提高競爭力的方式是電商化、互聯(lián)網(wǎng)化、要具有電子商務(wù)的思維，線上線下結(jié)合，同時要從具體零售種類本身進行創(chuàng)新，來提高核心競爭力。如創(chuàng)立自己的品牌提高附加值。如萬達廣場，目標是體驗業(yè)態(tài)2012年占50%，2015年底之前占60%。
3、王健林認為一個人成功的因素是很多很多的。
聰明是一個因素；勤奮是一個因素；機遇是另一個因素。三者具備其中一點，有可能成功，三點都具備，肯定成功。
4、如何看移動互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)沖擊的？
王健林答：互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)行業(yè)的沖擊這是趨勢，可能今后所有行業(yè)都要互聯(lián)網(wǎng)化，這是趨勢，我已經(jīng)有一個認識，今后所有行業(yè)必須互聯(lián)網(wǎng)化。但是不意味著互聯(lián)網(wǎng)消滅所有行業(yè)，這是兩個概念。因為互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的出現(xiàn)，特別是最近這些年，還有電子商務(wù)，電子商務(wù)也是互聯(lián)網(wǎng)的一個方面，確實改變了人們的生活，改變了人們傳統(tǒng)的運營方式和經(jīng)商模式，這是一個趨勢。凡是能標準件生產(chǎn)的行業(yè)，如家具、電器、標準服裝、鞋帽等等，都受到了沖擊。在這個沖擊之下，有些企業(yè)不能適應(yīng)，就消亡了。比如說現(xiàn)在很多紙質(zhì)媒體，很多書店。
實體企業(yè)進行互聯(lián)網(wǎng)化改造，一樣活得很好。
如果做銷售，都等著，你做百貨店，或者做電器店就這么等著，等著別人沖擊，可能時間不長就垮掉了。如果你早一點和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，改變模式，你可能活得很好。我覺得如何應(yīng)對沖擊，不要看自己處在哪個行業(yè)，關(guān)鍵看自己怎么樣的方式來應(yīng)對這個沖擊。
5、公司做大后如何處理股權(quán)和善待元老？
王健林：公司做大以后，怎么處理股權(quán)，這個沒有標準答案。我在多少年前演講就提出一個疑問，優(yōu)秀企業(yè)從來沒有標準答案，我從來就不相信企業(yè)經(jīng)營一百招等等這些不好使。如果有標準答案，那就標準企業(yè)了，所有的優(yōu)秀企業(yè)都是不同的答案，都是不同的打法。所以我經(jīng)常講，成就優(yōu)秀企業(yè)從來沒有標準答案。
在如何處理股權(quán)方面，也是有不同的做法的。萬達是我們自己的做法，很簡單，這個企業(yè)是我自己創(chuàng)立的，我是創(chuàng)業(yè)家，股權(quán)原來就是我自己百分之百，后來企業(yè)做得大了，我們想把它做上市，重新要進行股份化改造，大概是09、10年。我自己說了算，我就拿出了相當(dāng)一部分股權(quán)，當(dāng)時私募價格，那時候我們委托中經(jīng)還有銀河兩家投行幫我們做的私募，引進了10家8家企業(yè)，同時我按照私募價格拿出相當(dāng)于50億股權(quán)，無償給了我的核心高管。我是這么做的。
但是他沒這個能力怎么辦？所以這個模式是不一樣的，我是把自己股權(quán)拿出來分給大家，過去不是有一句名言，財善人聚，財盡人散。你留下來的股權(quán)雖然減少一點比例，可能實際價值會變得更大，我是這樣做的。
第二個關(guān)于處理元老，這也是不一樣的。萬達是在不斷發(fā)展當(dāng)中，不斷不斷有新人才進來。元老可以保留，不一定擔(dān)任重要位置。我們現(xiàn)在萬達總裁、副總裁當(dāng)中，有來自海外的，有從迪斯尼挖過來的副總裁，有其他的跨國企業(yè)招聘過來的，也有從超大型國有企業(yè)請過來的高管，什么樣的人都有。
我是本著一個原則，誰對企業(yè)貢獻大，他帶領(lǐng)這個公司做得好就誰來干，絕對不看他的資力或者是他的年齡。但是元老你可以在公司干，可以給你工資標準高一點，比如我們在分股權(quán)的時候，我們就有區(qū)別，十年以上的，不管什么職務(wù)，都給他一點。再一個原來老的創(chuàng)業(yè)人，都享受副總裁的股權(quán)，但是權(quán)利不給他這么大。
6、住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型？
王健林：住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是比較困難的，現(xiàn)在全國轉(zhuǎn)型的比較多，成功的比較少。關(guān)鍵的點是很多：
第一學(xué)習(xí)，不會做看別人。中國古人有一句名言，傻子過年看鄰居，你不會做，看鄰居怎么做，就是學(xué)習(xí)，向優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)。有興趣可以來萬達學(xué)習(xí)。
第二點，前期的設(shè)計定位是非常重要的，如果你設(shè)計得不好，一開始的毛病后期怎么改都不好。設(shè)計是最關(guān)鍵的。
第三點商業(yè)資源，不是建起來就可以經(jīng)營好，商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險就是建起來可能沒有人租。最大問題就是要有商業(yè)資源，這是一個累計的過程，主要是招商，招商不行就委托招商，現(xiàn)在國內(nèi)有招商公司，專門從事招商的公司，提一點成。
7、養(yǎng)老地產(chǎn)有前途嗎？
王健林：最有前途就是養(yǎng)老地產(chǎn)，我們也在琢磨，我們?nèi)f達做是喜歡研究透了，有把握了才開始走。養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個主要方向。中國老齡化而且越來越嚴重，老齡化以后，這種養(yǎng)老地產(chǎn)必然需求量非常大，要不然國家為什么凡是養(yǎng)老地產(chǎn)可以協(xié)議出讓，這多么大的突破，只要你做養(yǎng)老地產(chǎn)就可以協(xié)議出讓，不用招牌掛，而且還有稅收優(yōu)惠。誰更早進入這個行業(yè)，將來機會更大。
現(xiàn)在覺得盈利不高，那是沒有找對模式，養(yǎng)老地產(chǎn)不是說蓋一個房子，把大家弄到這里面來出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娛樂，他的配套服務(wù)做全了，做圓了就會有人來了，實在不行還可以做銷售。所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)。
8、萬達內(nèi)部經(jīng)驗回報社會問題？
王健林：萬達準備將十幾年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，也就是內(nèi)部的教材，我決定把它整理加上案例，準備今年底或明年初出書，第一本叫《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)，第二本叫《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》完全是案例教學(xué)，怎么做，而且是可以操作流程的。比如運營管理，怎么樣招商，怎么樣組織開店，怎么組織管理，怎么樣調(diào)整商家等等，我們把這兩本書，已經(jīng)編輯出來了，明年過了春節(jié)以后社會上發(fā)行，可能1月份就準備發(fā)行。看完這兩本書，認真讀完，商業(yè)地產(chǎn)商肯定少走彎路。
9、三四線城市地產(chǎn)有前途嗎？
王健林：房地產(chǎn)開發(fā)在三四線城市的機會越來越小。中國調(diào)控除了北上廣深杭這幾個城市需要調(diào)控，其他城市不需要調(diào)控。真正做房地產(chǎn)都知道，三線城市，四線城市，賣房子已經(jīng)很困難了，供大于求，政府就是土地財政，沒錢就賣地，超市場需求在供地。三線城市、四線城市的地是賣不出去的。可以肯定的說，系統(tǒng)性風(fēng)險也許有產(chǎn)生的可能，所以我覺得要慎重，在三四線城市投資要慎重。
10、人才重要嗎？
王健林：人才最重要，我在公司里經(jīng)常講一句話，人才就是錢，有人才，事業(yè)就可以出來，有人才，可以有一切。我們現(xiàn)在和超過50個獵頭公司在合作。
11、地產(chǎn)代理行業(yè)的前途？
王健林：房地產(chǎn)代理行業(yè)，轉(zhuǎn)型越早越好。從香港和新加坡、日本、韓國多次房地產(chǎn)波動來看，最早就是代理行業(yè)先倒掉，這個行業(yè)風(fēng)險非常大。隨著房地產(chǎn)市場三四線市場的飽和，房地產(chǎn)好日子就是10年，也許更短，代理行業(yè)沒有核心競爭力，到那個時候可能代理行業(yè)更難過了。
