一、怎樣購買二手房

（一）交易前

1、精心挑選誠信中介

如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較規(guī)范。要看中介公司的營業(yè)執(zhí)照和業(yè)務(wù)范圍?？蛇x擇經(jīng)驗豐富、誠信可靠的中介業(yè)務(wù)員辦理，但在簽訂二手房買賣合同時必須要求經(jīng)紀(jì)人到場，并核對他的經(jīng)紀(jì)證號。

2、審查房屋權(quán)屬狀況

下家要對房屋的權(quán)屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

3、了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

4、實地查看房屋質(zhì)量

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否作過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等；其次，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好，可擰開水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

（二）交易中

1、明確中介收定性質(zhì)

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按時轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。

為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會有保障。

2、上下家當(dāng)面談合同

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可查閱本報相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當(dāng)面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。

二、怎樣簽訂二手房買賣合同

簽訂二手房買賣合同，將買賣雙方的身份證、電話、住所和銀行賬號等基本信息記載得明確、具體非常重要。

（一）買賣雙方務(wù)必要求對方提供身份證復(fù)印件，并要妥善保存。僅僅注明對方電話和住所，不行。電話和住所是可以變更的，一旦與對方失去聯(lián)系，是民事案件，法院無法立案；是刑事詐騙，公安局不易查找。

（二）要詳細(xì)記載買賣雙方的住所、電話、工作單位等事項。如果一方有兩處以上經(jīng)常居住地，則都要注明。特別是出賣人的住所，不可僅注明為正在交易的房屋一處。因為交房之后，出賣人的合同義務(wù)并未履行完畢，而此時如果出賣人聯(lián)系不上，對買受人則十分不利。

（三）要明確約定，合同任何一方變更地址或者電話，應(yīng)當(dāng)以書面方式通知對方和經(jīng)紀(jì)人，否則，要承擔(dān)與收到對方通知同樣的法律責(zé)任。

（四）合同中要注明出賣人的開戶行和賬戶，注明買受人只要將購房款打人該賬戶就算完成付款義務(wù)。如出賣人變更賬戶，應(yīng)當(dāng)提前書面形式通知對方，否則承擔(dān)不能收到房款的法律責(zé)任。 常見經(jīng)紀(jì)人或者二手房買賣合同的當(dāng)事人，未能注意以上問題，合同記載過于簡單。一旦一方違約，履行義務(wù)的一方，無法找到對方。是一方?jīng)]有履行義務(wù)，還是對方故意不接受履行，責(zé)任難以分清，官司打到法院去，對守約方十分不利。