一、何時(shí)構(gòu)成商品房欺詐

構(gòu)成商品房欺詐的條件：

（一）須有隱瞞真相，制造假象的欺詐行為；

（二）欺詐行為使當(dāng)事人陷入錯(cuò)誤；

（三）須有欺詐故意；

（四）實(shí)施欺詐之人為相對(duì)人或者第三人。開(kāi)發(fā)商的欺詐行為可以表現(xiàn)為無(wú)中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可表現(xiàn)為重大遺漏或者不正當(dāng)陳述。

目前，比較普遍的欺詐行為包括：“五證全無(wú)”的開(kāi)發(fā)商欺詐消費(fèi)者，致使消費(fèi)者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，以及開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者隱瞞商品房被抵押、被查封的事實(shí)，向消費(fèi)者兜售等，均可按照購(gòu)房?jī)r(jià)款全額計(jì)算懲罰性賠償。而對(duì)于價(jià)值數(shù)十萬(wàn)元的商品房，如果開(kāi)發(fā)商僅對(duì)精裝修的地板材質(zhì)作了虛假陳述，或者為占便宜而多計(jì)算了平方米數(shù)，應(yīng)認(rèn)定為欺詐，應(yīng)按消費(fèi)者所付地板價(jià)款或者多計(jì)面積的價(jià)款計(jì)算懲罰性賠償。

二、發(fā)生房產(chǎn)糾紛怎么辦

（一）糾紛發(fā)生前收集好證據(jù)，房產(chǎn)交易牽涉幾十件材料，都一一整理好。做好工作日志，列好工作進(jìn)程表。杜絕自己無(wú)意的違約行為，被對(duì)方抓住把柄。

（二）錄音證據(jù)補(bǔ)充證明交易的過(guò)程。很多人認(rèn)為，只要把交易過(guò)程中對(duì)方信誓旦旦的話記錄下來(lái)，一旦對(duì)方違約，就可憑此證據(jù)維權(quán)。這里要澄清的是，一方面錄音證據(jù)與書(shū)面合同、文字類(lèi)材料相比，證據(jù)效力比較低，何況錄音取證的技巧一般不夠熟練，連“3W”要素都錄不明白。另一方面，錄音證據(jù)只能用于證明履約過(guò)程，無(wú)法替代實(shí)質(zhì)性的交易要素。因此，錄音錄像證據(jù)在司法界評(píng)價(jià)并不高。

（三）打官司前權(quán)衡好退房與收房的利弊。一方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第93條第2款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。一般購(gòu)房合同中賦予對(duì)方違約情況下購(gòu)房人的解除合同權(quán)利，且并有權(quán)要求賠償損失，雙倍返還定金。另一方面，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第110條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求其繼續(xù)履行。

因此，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方主動(dòng)毀約時(shí)，買(mǎi)方既可以要求解除雙方訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)方支付合同中約定的違約金，也可以要求賣(mài)方繼續(xù)履行該合同。選擇是解除合同還是要求繼續(xù)履行合同，完全取決于哪一種方式更容易獲得最大利益。關(guān)于商品房糾紛索賠問(wèn)題，購(gòu)房者有不明白的地方時(shí)，建議咨詢專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)糾紛律師。