一、購買二手房應(yīng)具備哪些條件

1、已取得《房屋所有權(quán)證》

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購房者在購買二手房時(shí)，應(yīng)首先審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證書的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓。因此，購買二手房的首要條件就是看有沒有取得房屋所有權(quán)證。

2、共有人同意出售的聲明

根據(jù)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。為保護(hù)購房行為，購買存在其它共有人的房屋時(shí)，應(yīng)審查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)審查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房產(chǎn)證書上面并沒有顯示，比如說家庭共有的房屋在房屋所有權(quán)證書上面往往顯示的只有一個(gè)人的名字。

3、承租方放棄優(yōu)先購房的聲明

根據(jù)合同法第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房時(shí)，應(yīng)核實(shí)擬購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。 否則，承租人可以向法院提出確認(rèn)該房屋買賣合同無效。 北京房產(chǎn)律師網(wǎng)點(diǎn)評(píng)：根據(jù)最新的物權(quán)法，承租人的優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)取消。

4、房屋未設(shè)立抵押權(quán)

根據(jù)擔(dān)保法和城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房應(yīng)審查擬購房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載。

5、與產(chǎn)權(quán)單位不存在限制出售約定

根據(jù)《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》第4條規(guī)定，已購公有住房出售人與產(chǎn)權(quán)單位在已購公有住房買賣合同中約定限制出售條件的，按合同約定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購買已購公有住房時(shí)，應(yīng)審查出售人與產(chǎn)權(quán)單位的購房合同有無限制出售條款。

6、經(jīng)濟(jì)適用房屋已使用一定年限

按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場價(jià)上市出售。另按北京市《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，北京市已購經(jīng)濟(jì)適用住房需住滿五年后方可按市場價(jià)上市出售，上面提到的居住滿五年的起始日期，以交納契稅時(shí)取得期限按交繳納契稅后完稅憑證記載的日期或房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期起計(jì)算為準(zhǔn)。

二、二手房買賣的流程

二手房交易大致分以下幾個(gè)階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產(chǎn)權(quán)過戶登記申請(qǐng)表即可。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

6、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，銀行審核買方的資信，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后并作好抵押登記后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。

7、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。