一、房屋買賣合同糾紛如何處理

因?yàn)榉课葙I賣合同當(dāng)事人的具體情況差別很大，導(dǎo)致各個(gè)房屋買賣合同在新政實(shí)施后的解決方式各有不同，是繼續(xù)履行或變更、解除，是承擔(dān)違約責(zé)任或雙方免責(zé)，是協(xié)商解決或仲裁訴訟。所以，針對(duì)房產(chǎn)新政下的房屋買賣合同糾紛，雙方當(dāng)事人首先是協(xié)商一致解除或變更房屋買賣合同，在這種情況下，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。雙方不能協(xié)商一致時(shí)，買受人可通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求變更或者解除合同。作為代理律師，應(yīng)根據(jù)不同情況，采取不同的法律應(yīng)對(duì)措施。

1、按照約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充原則處理。

合同有約定的，按照合同約定處理，這是《合同法》處理合同糾紛的基本原則。如果房屋買賣合同約定：因政府或銀行政策等原因發(fā)生變化，買受人屆時(shí)不能取得貸款或貸款額度不夠，應(yīng)自行籌措資金補(bǔ)齊房款，否則按已交房款或者按房屋總價(jià)的一定比例承擔(dān)違約責(zé)任的，或約定買受人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補(bǔ)齊房屋全款，否則應(yīng)按房款或者房屋總價(jià)的一定比例支付違約金的，買受人必須按照合同約定補(bǔ)齊房款差價(jià)，而不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

2、未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍的房屋買賣合同糾紛，不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

對(duì)于貸款購買首套自住房，且面積小于90平方米的房屋，以及購買商業(yè)性用房等，并未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍，買受人不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

3、房產(chǎn)新政后再簽訂房屋買賣合同則不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

4、房產(chǎn)新政后的貸款變化雖對(duì)買方有一定的影響，但根據(jù)買方的履約能力，其影響并不是很大，也不能以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。如購買第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基準(zhǔn)利率1。1倍，這些規(guī)定一般對(duì)買方繼續(xù)履行合同影響有限，或者僅增加買方成本，當(dāng)事人在合同中無特別約定的情況下，如果賣方有證據(jù)證明買方具備履約能力，則不能適用情勢變更原則。

5、因房產(chǎn)新政調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整，合同有約定的按約定，沒有約定的按國家稅費(fèi)法規(guī)確定。

當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由解除合同。

6、房產(chǎn)新政后因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者不能貸款，致使買受人無法履行付款義務(wù)，買受人可以要求解除房屋買賣合同或者變更合同條款。

一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者不能貸款不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致買受人不能繼續(xù)履行合同，買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是，買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者不能貸款，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，該履約障礙并非買受人的信用等個(gè)人原因所致，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。也就是說，買受人可適用情勢變更原則解除房屋買賣合同。買受人也可向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求變更合同條款，如通過變更付款方式等，消除顯失公平現(xiàn)象，在當(dāng)事人之間重新實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)平衡、利益平衡，建立新的對(duì)價(jià)關(guān)系，合同目的仍得以實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于第一手房的買賣合同，買受人可直接引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第二十三條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。對(duì)二手房買賣，買受人可根據(jù)《合同法解釋二》（法釋[2009]5號(hào)）第二十六條規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

7、買受人以發(fā)生情勢變更為由解除合同的，出賣人可要求賠償損失。

我國《民法通則》第115 條規(guī)定：“合同的變更或解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利?！比缳I受人以情勢變更為由向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除合同的，出賣人可要求買受人賠償損失，如房價(jià)降低造成的損失。

8、買受人以發(fā)生情勢變更為由解除合同的，居間人仍可要求支付一定的居間費(fèi)用。

《合同法》第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！睋?jù)此，居間人收取報(bào)酬的前提是促成合同成立，如果買賣雙方在合同中約定的付款方式是銀行按揭貸款，且首付比例已經(jīng)確定，由于房產(chǎn)新政出臺(tái)，銀行放貸政策的變化，導(dǎo)致買方按約定申請(qǐng)貸款不能，買賣雙方都可以請(qǐng)求解除合同。解除合同，顯然解除的是成立且生效的合同。因此，居間人收取報(bào)酬完全符合法律規(guī)定。但是，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益，應(yīng)當(dāng)允許買賣雙方解除居間合同，并請(qǐng)求居間人返還居間報(bào)酬本金和利息。如果居間人沒有違約行為或者過錯(cuò)，居間人返還居間報(bào)酬本金和利息時(shí)可以扣除從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價(jià)在炒作中被急劇推高，導(dǎo)致房產(chǎn)新政的出臺(tái)。房產(chǎn)新政實(shí)施后，出現(xiàn)了退房潮，房屋買賣合同糾紛的數(shù)量出現(xiàn)劇增。買受人雖然可依據(jù)法律規(guī)定適用情勢變更解除或變更合同，但在司法實(shí)踐中，情勢變更的運(yùn)用往往很謹(jǐn)慎。最高人民法院《關(guān)于正確適用合同法司法解釋（二）的通知》第二項(xiàng)要求：各級(jí)人民法院正確理解、謹(jǐn)慎適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。因此，對(duì)房產(chǎn)新政實(shí)施后的各類房屋買賣合同糾紛，應(yīng)根據(jù)不同情況，具體分析，妥善處理。確需運(yùn)用情勢變更原則要求變更或解除房屋買賣合同的，當(dāng)事人在舉證上一定要充分。

二、延期交房違約責(zé)任是什么

近年來，由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛日趨增多。對(duì)于開發(fā)商來說，延期交房需承擔(dān)的直接法律后果有兩個(gè)：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導(dǎo)致買方單方解除合同。

1、關(guān)于違約金的性質(zhì)

《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。《合同法》從合同當(dāng)事人地位平等及市場經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，確定了違約金的補(bǔ)償性，即違約金是用以補(bǔ)償受害方因合同對(duì)方違約所遭受的實(shí)際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進(jìn)一步明確了違約金的補(bǔ)償性質(zhì)。

2、關(guān)于遲延交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房買賣中違約金的補(bǔ)償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

3、延期交房導(dǎo)致的買方損失

開發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購房者具體損失的計(jì)算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！币虼耍话愣宰饨饟p失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。

4、可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對(duì)此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學(xué)。但必須注意的是，對(duì)違約金過高或過低的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出，否則法律并沒有規(guī)定法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)予以調(diào)整，必要時(shí)可以請(qǐng)求律師協(xié)助。