一、城里人可以買農(nóng)村房屋嗎

這類房屋的買賣受到較嚴(yán)格的限制，一般僅限于經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織允許后，農(nóng)村房屋可在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部買賣，不允許城市的單位和個(gè)人到農(nóng)村購(gòu)地建房或直接購(gòu)房。對(duì)農(nóng)村房屋買賣的限制沒(méi)有必要，農(nóng)村房屋應(yīng)是可以出賣給非農(nóng)業(yè)人口的。

首先，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人對(duì)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)，對(duì)宅基地享有合法的使用權(quán)。按照物權(quán)法中所有權(quán)的基本理論，應(yīng)對(duì)其所有房屋享有完全處分的權(quán)能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權(quán)在買賣中一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村房屋出售，但應(yīng)當(dāng)禁止宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

其次，農(nóng)村的房屋是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，非農(nóng)業(yè)人口可以繼承其親屬遺留在農(nóng)村的房屋。同樣是農(nóng)村的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，既然允許非農(nóng)業(yè)人口繼承農(nóng)村的房屋，應(yīng)當(dāng)也允許農(nóng)村房屋買賣，因?yàn)橘I賣和繼承是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同形式。

再次，現(xiàn)行法律并未禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他組織通過(guò)聯(lián)營(yíng)合資等形式對(duì)農(nóng)村房屋共有。聯(lián)營(yíng)、合資經(jīng)營(yíng)這種形式亦是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變相形式，而且按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓的形式并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而所簽合同在法律上是有效的。

最后，允許農(nóng)村房屋出賣給非農(nóng)業(yè)人口，也是農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一的需要。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無(wú)二致，如果對(duì)村民售房采取限制性政策，對(duì)村民來(lái)說(shuō)是不公平的。如果農(nóng)村房地產(chǎn)永遠(yuǎn)被貼上農(nóng)村的標(biāo)簽，不能轉(zhuǎn)化為城市土地，或者城市人口不能通過(guò)合法的買賣獲得農(nóng)村房屋，那么，農(nóng)村就無(wú)法吸引外部投資，使其城市化。

二、農(nóng)村房屋買賣合同是否有效

對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無(wú)效，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，違反誠(chéng)實(shí)信用的賣房者獲益，而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過(guò)失賠償責(zé)任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

在我國(guó)房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場(chǎng)所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)合同無(wú)效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過(guò)登記、有無(wú)翻建、是否具備騰房條件等。

在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格差異受到的損失，來(lái)確認(rèn)房屋買賣合同效力。對(duì)于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無(wú)效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。