一、商品房一般什么時(shí)候交付

商品房交付時(shí)間的認(rèn)定，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。

如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由開發(fā)商承擔(dān)；交付使用后，即使房屋權(quán)屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房人承擔(dān)。

購(gòu)房人接到書面通知書時(shí)，無正當(dāng)理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購(gòu)房人承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人約定的除外。這里的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，則不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。

二、商品房有質(zhì)量問題能退房嗎

房屋質(zhì)量問題可以分為兩大類，

所謂的質(zhì)量瑕疵，即房屋質(zhì)量雖然不符合合同約定或者國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)屬合格或者該質(zhì)量問題并未嚴(yán)重影響正常居住使用。在這種情況下，如在房屋在保修期內(nèi)，買受人有權(quán)要求開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。買受人無權(quán)解除房屋銷售合同（即買受人無權(quán)退房）。

房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，即房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。在這種情況下，買受人有權(quán)解除合同（退房）并要求開發(fā)商賠償損失（該損失包括買受人向銀行貸款發(fā)生的利息損失，以及解除合同造成未能獲取同等條件下房屋升值部分的損失）。如買受人不想解除合同，并且房屋質(zhì)量缺陷可以修復(fù)至符合有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。

如果房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，并且無法將房屋修復(fù)至符合有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，或者雖能修復(fù)但不宜修復(fù)的，根據(jù)目前的法律規(guī)定和相關(guān)司法實(shí)踐，買受人僅有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，如果買受人堅(jiān)持要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，交付符合法律規(guī)定和協(xié)議約定的房屋的，法院將不會(huì)支持。