一、如何處理購買房產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛

1、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同。

處理方式：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效（但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效）。

當(dāng)事人商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

處理方式：請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持（約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)、對(duì)方并接受的除外）。

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

3、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

4、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

6、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

7、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

8、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

處理方式：買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

9、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。

處理方式：買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

10、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。

處理方式：當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

處理方式：買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。 處理方式：當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

12、因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。

處理方式：當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

二、何時(shí)可以向開發(fā)商主張退房

1、在具備下列條件下購房人可以向開發(fā)商主張退房：

（1）開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋。

（2）開發(fā)商沒有按期交付房屋。

（3）開發(fā)商較大幅度變更設(shè)計(jì)規(guī)劃、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸和房屋朝向。

（4）無法辦理貸款。（5）在合同約定的期限內(nèi)，拿不到產(chǎn)權(quán)證。

（6）房屋面積誤差超過3%。

（7）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

（8）房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。

（9）開發(fā)商將房子抵押。

（10）購房者的住房貸款銀行沒有批準(zhǔn)，購房者和開發(fā)商對(duì)付款方式又不能協(xié)商一致，購房者可以要求退房。

2、開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，屬違反法律的禁止性規(guī)定或違反社會(huì)公共利益。比如說開發(fā)商在沒有取得商品房銷售許可證的情形下就與購房者訂立購房合同，向類似這種在開發(fā)商在沒有取得相應(yīng)手續(xù)下訂立的合同，應(yīng)屬于無效合同，作為購房者有權(quán)利要求開發(fā)商退房。

3、開發(fā)商的根本違約行為具體包括：逾期交房超過一定期限；開發(fā)商單方面變更設(shè)計(jì)；房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；由于開發(fā)商的過錯(cuò)，買房人不能依法取得房屋所有權(quán)證書。

（1）延遲交付房屋 這種情況是目前購房者最可能遇到的一種情形。到了開發(fā)商與購房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的交房或入住通知。一般超過三個(gè)月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。

（2）開發(fā)商沒經(jīng)購房者同意變更設(shè)計(jì) 在購房者與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約行為，購房者有權(quán)要求退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房者同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房者可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商予以退房。

（3）房屋質(zhì)量不合格 房屋質(zhì)量不合格是房屋安全存在隱患，房屋的質(zhì)量是重中之重，出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以通過竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收備案，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購房者可以要求退房。 根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，購房者可以要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路课葙|(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、影響居住等。

（4）拿不到產(chǎn)權(quán)證 由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠土地出讓金等問題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。購房者也可以要求退房。

3、房屋面積誤差超過3%，且雙方在合同中沒有約定如何讓處理。 目前，如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），購房人要求退房的，法院將不予支持。面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

4、無法得到貸款 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。為此，購房者可以要求開發(fā)商退回購房款及其利息。