一、二手經(jīng)濟(jì)適用房如何買賣

目前，在售的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿五年的，另一種則是尚未住滿五年的。那么如何計(jì)算“住滿五年”的時(shí)間問(wèn)題呢？這是以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)的，兩個(gè)證件可由購(gòu)房家庭提供任一個(gè)來(lái)確定經(jīng)濟(jì)適用房的居住時(shí)間。因此根據(jù)居住時(shí)間不同，二手經(jīng)濟(jì)適用房買賣應(yīng)該進(jìn)行區(qū)分，具體如下：

（一）已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的百分之十補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)即可。需要提醒的是按市場(chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不能再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。

（二）尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

對(duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)。以原購(gòu)房?jī)r(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。若出售家庭如符合條件可再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。

以上兩種情況的出售人都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同、戶口及身份證、結(jié)婚證等相關(guān)證件到其經(jīng)濟(jì)適用房所在區(qū)域房管局辦理相關(guān)手續(xù)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房買賣時(shí)需要注意哪些問(wèn)題

目前部分經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)可以上市買賣，但是其中不乏一些渾水摸魚(yú)、趁勢(shì)而入的不法分子，因此購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需要謹(jǐn)慎小心，下面將就經(jīng)濟(jì)適用房買賣時(shí)需要注意哪些問(wèn)題進(jìn)行分析。

（一）注意出售的有效性。經(jīng)濟(jì)適用房只有在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后5年才能按照市場(chǎng)價(jià)格出售給任意人，如果未滿5年的確需要出售的，只能按照原始價(jià)格出售給具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的購(gòu)買者，否則出售無(wú)效。

（二）謹(jǐn)防不法中介陷阱。有的中介公司聲稱，能為購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的客戶辦理過(guò)戶手續(xù)，采取抵押的辦法，將房屋買賣變通為抵押借款，然后行使抵押權(quán)，實(shí)現(xiàn)房屋的過(guò)戶，規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房五年內(nèi)不得上市的規(guī)定。這種做法是不可行的，因?yàn)椴荒苌鲜薪灰椎姆课菰诜缮鲜窍拗屏魍ㄎ?，其?quán)利轉(zhuǎn)移受到限制，不僅不能上市交易，也不能設(shè)定抵押權(quán)，即使該合同由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，也不能對(duì)抗法律的限制性規(guī)定。

（三）位置。雖然經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)位人們能接受，但人們不能接受的是它的位置，因?yàn)槲恢眉创碇L(zhǎng)期的交通。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目大部分均位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，有些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)到市區(qū)的公交線路和可選擇的站點(diǎn)又相對(duì)較少，甚至幾年后也無(wú)法保證全面覆蓋。

（四）戶型。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，同樣要搞清分?jǐn)偯娣e、使用面積等概念，充分考察戶型。購(gòu)買時(shí)不追求大面積大的同時(shí)也增加房?jī)r(jià)、物業(yè)管理等費(fèi)用，應(yīng)更注重居室功能。

隨著第一批已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易高潮的來(lái)臨，在此提醒廣大百姓，在買賣經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)應(yīng)需謹(jǐn)慎，以防不法分子乘虛而入。如果可以，最好先找律師詢問(wèn)一些經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策，同時(shí)在簽訂買賣協(xié)議時(shí)，應(yīng)該先通過(guò)律師的審核，并在其監(jiān)督性完成，以保證交易的安全性，確保利益最大化。