一、商品房預售應符合的條件

房屋預售應當符合下列條件：

第一，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規(guī)定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域，從而達到預售的目的。

第二，持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提。城市任何建設項目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設也不例外。房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。

第三，按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。此項規(guī)定是房屋預售的關鍵性問題。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

二、購買商品房需注意哪些問題

1、審查房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質

房地產開發(fā)企業(yè)的資質，是相關的行業(yè)主管部門根據開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質或者資質很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設計施工的經驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

2、審查房地產開發(fā)企業(yè)的經營范圍

如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經營范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時，一定要看房地產開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經營權。

3、審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。

4、審查所要購買的房屋是否已被抵押

開發(fā)商為籌集建設資金，一般會將已經取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發(fā)商沒有辦理解押，就會使購房者承擔很大的風險。

這種情況下，如果開發(fā)商預售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款，而用于其他風險投資，致使其無法償還銀行的到期債權，那么銀行的抵押權屬于擔保物權，購房者的預期房產權利屬于債權，根據相關法律，擔保物權優(yōu)于債權受償，銀行的權利優(yōu)先于購房者的權利。

購買房屋是每個人的大事，大家都想要一次性搞定，不愿事后生出什么不必要的枝節(jié)。那么在購買商品房的時候就最后先找專業(yè)的房產律師咨詢下，商品房預售應符合哪些條件，您所購買的商品房是否符合這些條件，另外也最后問清楚還需要注意哪些事項，否則到時候您所購買的樓房無法收房，既耽誤您的時間也不知是否可以要回定金。