一、購(gòu)買二手房的注意事項(xiàng)

1、關(guān)注出賣房屋的權(quán)屬合法性問題；其中，共有房屋應(yīng)關(guān)注是否獲得共有權(quán)利人同意的問題，即出賣房屋必須擁有合法所有權(quán)證，共有房屋出賣必須獲得共有權(quán)人同意。

2、應(yīng)關(guān)注出賣房屋的質(zhì)量以及出賣房屋保修期是否已過，以及物業(yè)合同中關(guān)于房屋維修的責(zé)任約定；即出賣房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、設(shè)施、管線等是否已過保修期限；物業(yè)合同中就相關(guān)質(zhì)量問題及維修責(zé)任進(jìn)行約定。

3、應(yīng)關(guān)注房屋中介公司于房屋買賣合同中的權(quán)利、義務(wù)約定；以明確房屋中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

4、出賣人、買受人、房屋中介公司違反合同約定義務(wù)的違約責(zé)任。

5、應(yīng)關(guān)注貸款房屋買賣時(shí)，是否已獲得貸款銀行同意并已就貸款事宜與貸款銀行達(dá)成協(xié)議等事項(xiàng)。

6、搞清當(dāng)事人的地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。

7、要將落戶行為作為一個(gè)條款寫進(jìn)去，將戶口遷出作為完成交易的一部分，以便防患于未然。

8、明確交房時(shí)間，如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金。

9、雙方應(yīng)于合同生效之日起幾日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。

10、甲方應(yīng)保證其交付的房屋及設(shè)施、設(shè)備完好。交房時(shí)，買方發(fā)現(xiàn)房屋或設(shè)施、設(shè)備與合同約定的不符，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，買方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，買方可解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外，同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。

11、房屋土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

二、如何應(yīng)對(duì)二手房買賣惡意毀約

在二手房買賣糾紛中，有一類糾紛非常具有代表性，那就是，雙方簽訂了房屋買賣合同，但隨后因?yàn)槭袌?chǎng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，大幅上漲或大幅下跌，就會(huì)造成一方當(dāng)事人惡意毀約，作為守約方，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)這種惡意的毀約行為呢？

1、買房方應(yīng)當(dāng)對(duì)這一情形有一個(gè)預(yù)見，在雙方簽訂買房協(xié)議時(shí)就要設(shè)計(jì)相關(guān)條款以備糾紛的發(fā)生。如果自身沒有專業(yè)能力進(jìn)行相關(guān)合同條款的設(shè)計(jì)，可委托專業(yè)律師進(jìn)行操作或就此問題專項(xiàng)咨詢專業(yè)律師，這叫花小錢辦大事。

2、對(duì)這種惡意的毀約行為約定違約金條款，違約金的約定是有技巧的，比如說賣方不按約收取購(gòu)房款，不按約交付房屋，無故解除合同的，應(yīng)當(dāng)向買方支付違約金。如買方因此還有其他損失的，賣方還應(yīng)進(jìn)行賠償。

3、違約金的數(shù)額不宜約定的過低，因?yàn)檫`約金數(shù)額過低的話，意味著違約成本過低，繼續(xù)履行合同的成本比惡意違約的成本還高的話，賣方肯定會(huì)選擇違約。所以，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)約定的高一些，以顯示其約束力度。

4、對(duì)于賣家違約后，買方還存在的其他損失，賣方還是要進(jìn)行賠償?shù)?。但是買方是要舉證證明自己確定存在的損失。具體到房屋漲跌損失的確定，可以按以下方式進(jìn)行：

（1）與賣方協(xié)商確定損失，以和解方式了結(jié)，可簡(jiǎn)單快速；

（2）雙方不能協(xié)商確定的：可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；如果沒有最相類似房屋比照的，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。

當(dāng)然，作為買房一方，合同目的是為了購(gòu)得房產(chǎn)，賠償損失倒在其次。所以，買方首先應(yīng)要求違約方繼續(xù)履行合同，交付房屋，同時(shí)，主張違約金的給付和其他損失的賠償。