案情回顧：房款超出賣房人欲售價格

河南省洛陽市老城區(qū)義勇北街6號院1單元202號房產(chǎn)原屬朱喜榮所有。2010年8月16日，第三人朱喜榮委托張愛華出售該房產(chǎn)，并進行了公證。同年9月21日，通過洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司介紹，張愛華以朱喜榮名義與原告李秋香簽訂一份房屋買賣合同，約定：朱喜榮將位于洛陽市老城區(qū)義勇北街6號院1單元202號房產(chǎn)一套出售給李秋香，價款為16萬元；簽訂合同時，朱喜榮向洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司交納中介服務費3200元及過戶費300元，李秋香向洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司交付定金1500元，剩余房款于2010年9月24日前交付房產(chǎn)經(jīng)紀公司。合同簽訂后，李秋香于9月25日將購房款16萬元交付洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司，經(jīng)手人為海閃閃。同日，洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司將該房產(chǎn)交付給李秋香。同年9月29日，李秋香辦理了該房產(chǎn)的產(chǎn)權過戶手續(xù)。此后，因李秋香得知朱喜榮僅收到購房款13萬元，且朱喜榮售房時承諾贈送配套儲藏室一間，遂認為洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司、海閃閃侵犯其合法權益，故訴至法院，要求洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司和海閃閃交付與房產(chǎn)配套的儲藏室一間并退還不當?shù)美?萬元。

另查明：海閃閃系洛港經(jīng)紀公司職工。涉案儲藏室一間現(xiàn)由案外人占有。

法院判決：原告要求返還不當?shù)美麩o法律依據(jù)

河南省洛陽市老城區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原告李秋香與第三人朱喜榮委托代理人張愛華簽訂的房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，且不違背法律規(guī)定，合法有效，該合同內(nèi)容對雙方當事人均具有約束力。李秋香同意以16萬元的價款購買涉案房屋，且已支付價款，并取得房屋所有權，故李秋香要求被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司返還不當?shù)美?萬元的訴訟請求，缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。關于李秋香要求洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司返還儲藏室一間的訴訟請求，因李秋香與朱喜榮簽訂房屋買賣合同中并未約定轉(zhuǎn)讓或贈與儲藏室，且該儲藏室現(xiàn)由案外人占有，故李秋香的該項訴訟請求，因無事實依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。被告海閃閃系被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司的職工，其行為屬于職務行為，民事責任由洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司承擔，故李秋香要求海閃閃返還不當?shù)美?萬元和儲藏室一間的訴訟請求，于法無據(jù)，不予支持。法院判決：駁回原告李秋香的訴訟請求。

宣判后，各方均未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

律師說法：房屋中介合同中應約定怎么辦

本案在審理過程中，被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司向法庭出示了兩份合同：第一份合同系第三人朱喜榮與第三人郭棟棟簽訂的一份房屋買賣合同，第二份合同系郭棟棟與原告李秋香簽訂的一份買賣合同。對于該兩份合同，洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司稱，朱喜榮先將房屋賣給了郭棟棟，郭棟棟又將該房屋賣給了李秋香。但李秋香和朱喜榮對該兩份合同不認可，均稱他們并沒有與郭棟棟簽訂房屋買賣合同，而是在空白合同上簽的字，他們根本沒見過郭棟棟。因郭棟棟雖然簽訂了該兩份房屋買賣合同，但房屋并未進行過戶，最終李秋香與朱喜榮委托代理人張愛華簽訂了一份房屋買賣合同，李秋香以16萬元的價款購買涉案房屋，并取得房屋所有權。

在辦理房屋買賣過程中，朱喜榮并沒有直接和李秋香面對面地簽訂房屋買賣合同，而是全部由其委托代理人張愛華辦理相關事宜。李秋香在得知朱喜榮只得到13萬元的房款后，認為洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司、海閃閃采取欺詐手段，不但從中牟利3萬元，而且將朱喜榮出售該房產(chǎn)時包含的儲藏室一間予以隱瞞，沒有交付。

從本案能夠確認的事實看，李秋香與朱喜榮的委托代理人簽訂房屋買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，李秋香同意以16萬元的價格購買該房產(chǎn)，其要求洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司退還3萬元的不當?shù)美麤]有法律依據(jù)。但本案中，李秋香及朱喜榮均提到他們并沒有與郭棟棟簽訂房屋買賣合同，而是在空白合同上簽的字，他們根本沒見過郭棟棟。雖然李秋香及朱喜榮對此并未提交證據(jù)予以證明，但至少說明如果在空白合同上簽字還是存在一定的風險，當事人應當承擔由此產(chǎn)生的相應的法律后果。

本案中，被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀公司雖然不承擔任何責任，但是作為中介機構(gòu)，應當向當事人披露真實的房屋交易情況。本案原告之所以訴諸法院，是因為她認為被告從中賺取3萬元的差價，隱瞞了一些事實。針對該問題，房產(chǎn)經(jīng)紀公司可以和房屋出賣人明確約定對超出房屋出賣人欲售價格部分如何處理。這樣既可以避免產(chǎn)生糾紛，對規(guī)范二手房屋交易市場也能起到一定的作用。