未辦理房屋過(guò)戶(hù)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

某地一樓盤(pán)建成。當(dāng)?shù)鼐用裢趿⒚駥?shí)地考察后，對(duì)房屋的設(shè)計(jì)、地段和周邊環(huán)境都比較滿(mǎn)意。經(jīng)過(guò)協(xié)商，王立民與經(jīng)銷(xiāo)該樓盤(pán)的某銷(xiāo)售公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定：銷(xiāo)售公司將一套三居室售予王立民，價(jià)款人民幣40萬(wàn)元，并約定該房屋于2005年元旦前交付使用。此后，王立民先后向銷(xiāo)售公司支付購(gòu)房款人民幣30萬(wàn)元。至交房日，某銷(xiāo)售公司因故未能交付房屋。2005年2月初，某銷(xiāo)售公司通知王立民辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，但王立民未辦理。此后，王立民訴至法院，稱(chēng)該合同未按法律規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，不具備法律效力，請(qǐng)求人民法院判決解除其與某銷(xiāo)售公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并主張銷(xiāo)售公司返還購(gòu)房款人民幣30萬(wàn)元并承擔(dān)至還款日的利息損失。

王立民提出：該房屋買(mǎi)賣(mài)合同未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，屬于無(wú)效合同，請(qǐng)求人民法院判決解除合同，銷(xiāo)售公司返還房款和賠償利息損失。銷(xiāo)售公司提出：該合同隨未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而不是合同有效的要件，該合同為有效銷(xiāo)售公司雖然存在遲延履行合同義務(wù)的情況，但尚不構(gòu)成根本違約，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

開(kāi)發(fā)商延期交房咋辦

法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案中，按照合同約定銷(xiāo)售公司應(yīng)當(dāng)于2005年元旦前交房，而其卻于2005年2月才通知王立民辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，其行為顯然已經(jīng)構(gòu)成遲延履行。但銷(xiāo)售公司的遲延履行，并未給王立民造成利益損失，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成根本違約。因此，本案中，應(yīng)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售合同為有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)履行合同，王立民可以基于銷(xiāo)售公司的遲延履行要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)合同法的規(guī)定，合同生效的要件包括：主體合格；行為人意思表示真是；內(nèi)容合法。本案中雙方當(dāng)事人均具有締約能力，并已經(jīng)就銷(xiāo)售買(mǎi)賣(mài)達(dá)成了一致，且買(mǎi)方支付了價(jià)款。銷(xiāo)售過(guò)戶(hù)登記并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，故該合同是合法有效的。從意思自治原則出發(fā)，是尊重雙方當(dāng)事人的意愿的，也是符合合同法鼓勵(lì)交易原則的。