一、如何購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房

預(yù)售商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售的行為。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商的土地來(lái)源是否依法取得?？闪私忾_(kāi)發(fā)商所在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否持有國(guó)土（房產(chǎn)）部門(mén)頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》或《土地出讓合同》或批準(zhǔn)用地或合作開(kāi)發(fā)的文件。同時(shí)，了解批準(zhǔn)的土地用途與開(kāi)發(fā)實(shí)際用途是否一致，開(kāi)發(fā)商是否持有《非農(nóng)建設(shè)用地許可證》以及城市規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等合法依據(jù)。

2、應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商是否已辦理商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門(mén)頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。

3、應(yīng)注意了解開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)以及社會(huì)信譽(yù)。

4、應(yīng)注意了解開(kāi)發(fā)商是否已到所在地的土地房產(chǎn)交易管理所辦理預(yù)售商品房登記備案手續(xù)，簽訂購(gòu)房合同須使用國(guó)地房產(chǎn)局統(tǒng)一印制的《商品房預(yù)售契約》或《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》。

5、應(yīng)注意及時(shí)索取購(gòu)房的憑據(jù)。支付購(gòu)房款時(shí)，屬分期付的，應(yīng)索取開(kāi)發(fā)商蓋章的正式收據(jù)；購(gòu)房款已結(jié)清的，應(yīng)索取稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票。屬開(kāi)發(fā)商代收代匯的收費(fèi)，也應(yīng)索取正式收據(jù)。不論是購(gòu)房款還是代收的收費(fèi)，均應(yīng)在購(gòu)房契約中詳盡記載，以確保買(mǎi)方賣(mài)方的合法權(quán)益不受侵害。

6、應(yīng)注意及時(shí)辦理購(gòu)房登記確認(rèn)手續(xù)。簽訂購(gòu)房正式契約后30天內(nèi)，購(gòu)房者應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商辦理購(gòu)房登記確認(rèn)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方持《商品房預(yù)售契約》或《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》文本向所在地的土地房產(chǎn)交易管理所辦理登記確認(rèn)手續(xù)，經(jīng)確認(rèn)的預(yù)售商品房購(gòu)銷(xiāo)行為，受合法的保護(hù)。

二、簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意什么

1、審查是否具備“五證”。購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、銷(xiāo)售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致您也需留心。

2、購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商簽署由房管部門(mén)印制的或建設(shè)部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書(shū)》。另外還應(yīng)要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒(méi)有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。

3、在預(yù)售契約中一定要明確約定違約責(zé)任，最好明確約定違約金的絕對(duì)金額；如約定按日計(jì)算違約金，則采用現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬(wàn)分之四。

4、對(duì)于可能出現(xiàn)的糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方可以采用協(xié)商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發(fā)展商要求購(gòu)房人在簽訂正式的預(yù)售契約后再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。

5、有些發(fā)展商在購(gòu)房人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的，也是不公平的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議購(gòu)房人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購(gòu)房人得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

6、要留意關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l款，還有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購(gòu)房人在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對(duì)購(gòu)房人的消費(fèi)者知情權(quán)的侵害。因此，購(gòu)房人應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開(kāi)簽署或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長(zhǎng)，所以，從商品房的開(kāi)工建設(shè)到交付使用往往需要很長(zhǎng)的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)很多糾紛。為了保證您的合法權(quán)益，您在簽署合同時(shí)最好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)律師為您把關(guān)，替您審查有關(guān)資料，提供有針對(duì)性的法律意見(jiàn)。