一、認(rèn)購書是否具有法律效力

無論認(rèn)購書是預(yù)約合同、還是意向書或者是購房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認(rèn)購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責(zé)任。

當(dāng)然，認(rèn)購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強(qiáng)行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認(rèn)購書的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認(rèn)購書時(shí)也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認(rèn)購書無效；如在起訴前開發(fā)商取得認(rèn)購證書，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定認(rèn)購書有效。

二、購房交付的定金能否退回

定金是債的一種擔(dān)保方式，所擔(dān)保的是雙方在約定時(shí)間就商品房買賣合同訂立事宜繼續(xù)進(jìn)行磋商，以最大誠意促使合同成立。定金是約束雙方在約定時(shí)間就買賣合同訂立進(jìn)行磋商，并非迫使一方必須訂立合同，故是否進(jìn)行磋商以及磋商程度直接決定定金的得喪變更。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！倍ń鸬牡脝首兏?guī)則為：

1、認(rèn)購書分為已決條款與未決條款，已決條款不得變更，需要磋商的是未決條款與已決條款的細(xì)節(jié)部分，進(jìn)行磋商但不能達(dá)成一致而導(dǎo)致合同未能訂立的，不適用定金罰則。

2、一方無故不在約定期限進(jìn)行磋商或擅自改變已決條款而導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，適用定金罰則。

3、出賣人在磋商期限內(nèi)未取得《商品房預(yù)售許可證》，或轉(zhuǎn)售、抵押、出租商品房致使買賣合同未能訂立的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

4、因不可抗力、意外事件、政策調(diào)整致使一方有正當(dāng)理由而不能磋商或者遲延磋商的，不適用定金罰則。

能否退還定金關(guān)鍵是你是否在約定時(shí)間與開發(fā)商就商品房買賣合同的訂立事宜進(jìn)行磋商。沒有磋商而逕行提出書面申請，屬于“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”，除非開發(fā)商同意，否則定金不能退還。

認(rèn)購書發(fā)生在購房合同簽定之前，僅對即將簽定的商品房銷預(yù)售合同基本內(nèi)容的初步確認(rèn)， 認(rèn)購書中往往有定金約定，要求購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。定金可以保障買受人利益，也可以變成購房陷阱。及時(shí)向律師尋求尋求解決定金糾紛的法律意見可以最大限度地越過陷阱、避免損失。