一、購買預(yù)售房屋應(yīng)注意什么

1、購房前，您首先需要認真查驗?zāi)x中房產(chǎn)的合法預(yù)售證件。

我國目前對商品房預(yù)售實行的是許可證制度，《商品房預(yù)售許可證》是政府對房產(chǎn)公司預(yù)售行為進行有效監(jiān)管的法定證件，也是開發(fā)商資信狀況的重要證明。

房產(chǎn)公司如果在沒有取得許可證的情況下出售期房，則該行為直接違反了建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，屬于違法行為，所以您在購買期房時應(yīng)當要求房產(chǎn)公司出示《商品房預(yù)售許可證》，如果該公司不能提供《許可證》您完全有理由拒絕簽訂任何書面協(xié)議或依該協(xié)議支付任何款項。

2、要謹慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項。

3、雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后，您最好還應(yīng)該了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

二、怎么訂立期房購銷合同

期房的購銷合同中有下列條款是需要特別加以詳規(guī)定的：

1、竣工日期及房屋的交付時間。

對于期房來說，購房者最關(guān)心的事情莫過于何時入住，而開發(fā)商往往不能按時交房，少則延誤一兩個月，多則一兩年，購房者巨額房款全部交付，而入住無望，賠償艱難，實在苦不堪言。因此必須嚴格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，并對延期交房的免責條件做出限定，所謂免責條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房，是可以接受的免責條件。免責條件決不能籠統(tǒng)約定，只能明確限定一種或幾種，以免開發(fā)商在日后以設(shè)計變更或資金問題作為不能按期交房的免責理由，以逃避責任。

2、詳細約定付款的時間及方式。

建議您最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟壓力，同時也是對開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個工作日內(nèi)付清最后一筆款項。

3、違約責任

關(guān)于本條款，特別要提醒您的是對預(yù)期違約的約定，在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中，即使是由主管部門推行的條款相當完善的格式合同當中，對于違約責任也只是做了一般約定，即約定如果開發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟損失。根據(jù)一般的違約條款，購房者只能等合同約定時間到期后，方可要求賠償或退款，而這個期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購房者的權(quán)利保護。而事先在合同中訂立預(yù)期違約條款后，如果再發(fā)生工程的實際進度與約定進度嚴重不符情況，或到期根本無法交房的情況時，購房者可按合同規(guī)定提前終止合同，并要求開發(fā)商即時賠付經(jīng)濟損失或退還房款，協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法補救方法，這在時間、具體上都更加切實保護了購房者的權(quán)利。

商品房預(yù)售不僅僅是特殊商品——房地產(chǎn)的買賣行為，而且是一種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建造中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。由于買賣合同的標的物在訂立買賣合同時并不存在，出賣人對其并不享有完全意義的所有權(quán)。因此，買受人應(yīng)該謹慎為之，才能保護自己的權(quán)益。建議買受人最好咨詢一下律師，獲取專業(yè)意見。