一、定金條款生效的條件

（一）雙方關(guān)于定金的約定必須訂立合同且采取書面形式。此合同可以是單獨的完整的合同（定金合同），也可以作為商品房買賣合同的一個條款（定金條款）而存在。當商品房買賣合同為口頭合同時，定金合同也可以用定金收受方即開發(fā)商出具的定金收據(jù)代替。

（二）定金的約定必須是在主合同（即商品房買賣合同）有效成立后才具備法律效力。如果，商品房買賣合同因某種原因無效、被撤消或者其他原因而消滅，定金的收取均構(gòu)成了不當?shù)美瑧?yīng)予返還。

（三） 定金的給付額由雙方當事人約定，但總數(shù)不得超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20%。其超過的部分不具有定金的性質(zhì)，不適用“無權(quán)要求返還”或“雙倍返還”的規(guī)定，應(yīng)當按實際數(shù)額退還給購房人或者作為預(yù)付款使用。

二、發(fā)生購房合同定金糾紛怎么辦

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！?/p>

據(jù)此，是否適用定金罰則，要看未能訂立商品房買賣合同的原因是什么。

具體而言，如果合同一方無故不按照約定的時間到約定的地點簽訂商品房買賣合同或是擅自改變雙方已經(jīng)同意的條款，比如說房子的基本情況等，因而導(dǎo)致合同沒有簽定，則屬于“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”，要適用定金罰則。如果商品房買賣合同沒有簽訂是由于不可抗力或是雙方之前沒有提及的簽約細節(jié)和其他條款，則屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”。

認購定金難歸還，單方擴大解約權(quán)，減免責任巧設(shè)計，模糊標的好圈錢，面積誤差設(shè)陷阱，違約責任不對等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負責，購房簽約先交錢。商品房買賣合同認購定金存在著諸多風(fēng)險，為了防患于未然，購房者可以向?qū)I(yè)律師咨詢定金條款的相關(guān)內(nèi)容。