一、如何辨別房屋預(yù)售廣告

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及其相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”以及《合同法》第15條第2款第十五條“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”，樓盤廣告在符合以下三個(gè)條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為邀約而非要約邀請：

1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施做出了說明和允諾；

2、該說明和允諾是具體明確的；

3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響。

二、購房人如何預(yù)防房屋預(yù)售廣告風(fēng)險(xiǎn)

1、不能輕信開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料。開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料如果不滿足上述的三個(gè)條件，則為要約邀請，不具有法律效力，所以購房人最好進(jìn)行實(shí)地考察，不能被開發(fā)商夸大其詞的宣傳迷惑。

2、在合同中落實(shí)開發(fā)商的宣傳廣告以及承諾，使其成為合同條款，增強(qiáng)對開發(fā)商的約束力，避免空口無憑。

違反了作為合同條款的廣告許諾，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)商品房銷售廣告中的相關(guān)內(nèi)容依法具有合同條款的地位時(shí)，開發(fā)商違反此項(xiàng)內(nèi)容中確定的義務(wù)即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。購房人應(yīng)提高自己的維權(quán)意識(shí)，注重辨別售樓廣告，最好咨詢一下專業(yè)律師，聽取專業(yè)的法律意見。