一、如何購房二手房

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

二、發(fā)生陰陽合同糾紛怎么辦

為了促成交易，在買賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱“陰陽合同”）一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報以及過戶手續(xù)時使用（合同上的交易價格比真實價格要低）；另一份則是買賣雙方及中介機構(gòu)共同簽署的買賣合同或補充協(xié)議（這份買賣合同或補充協(xié)議上簽訂的價格才是真實的交易價格）。由于可以少繳稅費，所以，買賣雙方樂于其成。但是，陰陽合同是一種違規(guī)行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。

買賣雙方簽署陰陽合同以規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費，造成國家稅款大量流失的同時，也對國家調(diào)控政策的有效實施造成了不良影響。

根據(jù)上海市高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。

再則，交易風(fēng)險發(fā)生時，賣方可能拿不到全部房價款；而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”，承擔更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達到犯罪的程度，當事人還要承擔相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風(fēng)險和高對價。

在二手房交易實踐中，買賣雙方為了少交稅費或者中介機構(gòu)為了促成交易，買賣雙方往往會在中介機構(gòu)的建議下，故意在提交有關(guān)部門的合同（陽合同）中做低房款（簡稱“名義房款”），這樣不僅違反國家的有關(guān)規(guī)定，還可能給個人帶來風(fēng)險。購房者最好咨詢一下專業(yè)律師，盡量避免糾紛的發(fā)生。