一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金能否返還

商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)是為了將來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同而設(shè)的預(yù)約合同，符合合同成立的要件，是獨(dú)立的合同。商品房司法解釋第4條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。因此，在判斷要不要返還定金時(shí)要考慮以下問(wèn)題。

1、一般情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)是為了將來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，所交的定金時(shí)一種立約定金，誰(shuí)違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)條款，誰(shuí)就承擔(dān)違約責(zé)任，如果買(mǎi)受人不愿意繼續(xù)履行，即不愿意簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，那么是要受定金罰則出發(fā)的。

2、在特殊情況下，定金時(shí)要返還的，即不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因（或不可歸責(zé)于買(mǎi)受方），比如雙方均無(wú)違約行為，只是就某些條款協(xié)商不一致，此處的某些條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為認(rèn)購(gòu)書(shū)以外的屬于買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款。開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告如果具備了買(mǎi)賣(mài)合同的條款，而開(kāi)發(fā)商不執(zhí)行的話，那么就是不可歸責(zé)于買(mǎi)受方的原因，買(mǎi)受人可以要求返還定金。

二、認(rèn)購(gòu)書(shū)中的違約責(zé)任

1、開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任有哪些呢？開(kāi)發(fā)商如果不與認(rèn)購(gòu)者簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議該怎么辦呢？認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預(yù)售合同或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但由于法律并不強(qiáng)制平等主體之間訂立民事合同，所以要實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利，是非常困難的。而在房?jī)r(jià)波動(dòng)不大時(shí)，認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。在房?jī)r(jià)上漲明顯時(shí)，認(rèn)購(gòu)人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償差價(jià)損失。

2、認(rèn)購(gòu)人應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任。在認(rèn)購(gòu)人違約不與開(kāi)發(fā)商訂立預(yù)售合同的，法院通常不會(huì)要求認(rèn)購(gòu)人承擔(dān)繼續(xù)履行簽訂預(yù)售合同或者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任，這是因?yàn)榉刹⒉粡?qiáng)制平等主體間簽訂民事合同。開(kāi)發(fā)商通常會(huì)沒(méi)收定金，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌比較多的，開(kāi)發(fā)商可以要求認(rèn)購(gòu)人另行賠償部分差價(jià)損失。

3、關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有關(guān)定金的約定。寫(xiě)明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認(rèn)購(gòu)人違約的，開(kāi)發(fā)商可以沒(méi)收定金，開(kāi)發(fā)商違約的，認(rèn)購(gòu)人可以要求雙倍返還定金。對(duì)于寫(xiě)的是訂金、保證金等的，如果沒(méi)有對(duì)其含義進(jìn)行特別說(shuō)明的，則不適用定金規(guī)則。需要提醒的是，購(gòu)房者應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中有關(guān)定金的約定，這往往是開(kāi)發(fā)商用于套牢購(gòu)房者的手段，我們?cè)诤炗喍址空J(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，應(yīng)該盡量避免繳納定金的情況。

為了快速銷(xiāo)售商品房，開(kāi)發(fā)商往往先與購(gòu)房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，一旦購(gòu)房者不想購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商就以違約而不返還定金。可購(gòu)房者其本身對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)并不了解，有的甚至都不知道認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容而稀里糊涂的簽訂，所以在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前最好先咨詢專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，看看商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容有哪些，其中繳納的定金能否返還，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的違約責(zé)任有哪些，應(yīng)如何承擔(dān)，只有弄明白這些問(wèn)題，才可以安心的簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。