一、哪些房屋買賣合同有效

《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！痹摋l規(guī)定對合同依法成立后的法律效果—對當事人的法律約束力作出了規(guī)定?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹摋l規(guī)定，對合同的生效要件作了規(guī)定。上述兩條規(guī)定，對合同的約束力與合同的效力（生效）進行了區(qū)分。

1、房屋買賣合同應當符合一般合同生效要件：

（1）當事人具有相應的民事行為能力；

（2）意思表示真實；

（3）合同內容合法。

另外，不得違反《合同法》第五十二條的規(guī)定。

2、房屋買賣合同未采取書面形式的效力?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十條規(guī)定：房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。因此，房屋買賣合同為要式合同。未采用書面形式，合同不能有效成立。另外，當事人申請房屋權屬移轉登記時，必須向登記機關提交書面的房屋買賣合同，否則無法辦理產權移轉登記。

3、沒有進行過戶登記不影響合同的效力。作為房屋所有權變動要件的登記行為并非房屋買賣合同成立的法定要件，欠缺這一要件并不影響房屋買賣合同的效力。

二、購房者能否收回預付款

預付款是指在合同成立后，一方當事人預先向對方支付的部分金錢。它只是一種支付手段，其目的是作為合同履行的誠意，解決合同一方周轉資金短缺，并不具有擔保性質。該款能否退回，要看合同的約定。有約定按約定執(zhí)行；沒有約定的，則按照有關規(guī)定執(zhí)行。對此，建設部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款。當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用?！?/p>

商品房銷售有現房銷售和期房銷售之分，現房銷售對買受人而言相對風險較小，畢竟房子已經建成，買受人可以先看房后簽訂合同；期房銷售也叫預售，俗稱“賣樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關宣傳資料和設計參數等來確定。因此，開發(fā)商交付的房屋與合同約定或買受人預期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對而言，期房風險較大。不論現房銷售還是期房銷售，簽訂購房合同都應審慎，最好請專業(yè)律師陪同簽訂。