一、購房合同霸王條款有哪些

1、“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準。”

《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕罡叻ā蛾P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第3條規(guī)定情形，該廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容，如果違反，應承擔違約責任。

2、“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款，出賣人享有最終解釋權。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權。”

根據上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容，如果違反，應承擔違約責任?！逗贤ā返?0條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。即經營者不得在格式條款中排除消費者解釋格式條款的權利。

3、“本認購書簽訂7日內，認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還?！被蛘摺耙曳巾氃诒緟f(xié)議簽定之日起，XX日內到“XXXXX”售樓現(xiàn)場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其它相關文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且上述定金不予退還。”

此條款僅對認購人未能簽訂合同情況進行約束，未對出賣方進行約束，雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規(guī)定，如因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還。

4、“樓宇屋面及外墻使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬出賣方?！被蛘摺俺鲑u人有權無償使用建筑外墻、屋面，用以標注本項目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意?！?/p>

此條款侵害了業(yè)主權利?！段餀喾ā返?1條明確規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。

二、如何識別不可抗力約定

不可抗力是開發(fā)商常常用來抗辯的事由，因此在商品房買賣合同中開發(fā)商經常對不可抗力做出擴大的約定，例如約定“不可抗力包括但不限于自然災害、戰(zhàn)爭、暴亂、暴雨、臺風、法律法規(guī)及政策變化、政府主管機關、測量機構原因導致延誤、誤差以及由于水、電、燃氣等公用事業(yè)部門原因導致水、電、燃氣等基礎設施的安裝不能按計劃完成等非賣方能夠預見、控制并可避免的事件?！?/p>

這些內容看上去很有道理，但其實不可抗力條件是法律上明確規(guī)定的，即必須具備不能預見、不能避免、不能克服的特點，該條約定人為擴大了不可抗力的適用范圍，將已經預見到的各種風險設定為不可抗力，目的是為將來賣方違約提供免責借口。

現(xiàn)實中各樓盤銷售人員又往往會夸口“保證”稱客戶可以購房，可以按揭，這些都需要消費者特別注意。可以邀請律師陪同簽訂購房合同，找出霸王條款簽訂有利于購房者的補充協(xié)議。