一、按揭購(gòu)買商品房有哪些步驟
1、申請(qǐng)辦理按揭貸款。申請(qǐng)購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書》；
2、簽訂購(gòu)房合同。銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購(gòu)房者即可與開發(fā)商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》；
3、簽訂樓盤按揭合同。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與開發(fā)商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)；
4、辦理抵押登記。購(gòu)房者、開發(fā)商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)；
5、開立專門還款賬戶。購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入開發(fā)商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款；
6、借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。
二、按揭購(gòu)買的商品房能轉(zhuǎn)讓嗎
購(gòu)房者、房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常遇到一個(gè)問(wèn)題，即分期付款購(gòu)房按揭期內(nèi)該房屋是否可以再轉(zhuǎn)讓、是否可以購(gòu)入、而有些地方性文件不允許期房再轉(zhuǎn)讓。而有的地方是允許轉(zhuǎn)讓和備案，同時(shí)依法交納有關(guān)稅費(fèi)。
商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。而國(guó)務(wù)院沒(méi)有出臺(tái)具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，而實(shí)際上預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓其實(shí)是合同的轉(zhuǎn)讓，是在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前。
而我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需征得合同另一方的同意，但要通知債務(wù)人，而合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)合同另一方同意。就商品房預(yù)售合同而言，購(gòu)房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán)，主要義務(wù)是付清房屋價(jià)款。如果購(gòu)房者已付清全部房屋價(jià)款，則該轉(zhuǎn)讓不需開發(fā)商同意，反之，就需要開發(fā)商認(rèn)可。但是由于房子是不動(dòng)產(chǎn)，涉及登記和備案的問(wèn)題，而再轉(zhuǎn)讓又沒(méi)有具體規(guī)定，而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓，有些買賣雙方當(dāng)期房?jī)r(jià)格波動(dòng)而違約時(shí)片面理解該條，所以往往造成糾紛不斷。
按揭購(gòu)買商品房是現(xiàn)在購(gòu)房者選擇的一種方式，但他們往往是在開發(fā)商的安排下來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)，其自身并不知道具體的按揭購(gòu)買商品房的步驟是怎樣的，即使是掉入開發(fā)商設(shè)置的陷阱也毫不知情；另外就是有的購(gòu)房者在購(gòu)房之后換工作的城市就選擇將其按揭購(gòu)買的商品房轉(zhuǎn)讓給他人，可是病不知道能不能轉(zhuǎn)讓，該怎么辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這些問(wèn)題可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師陪同購(gòu)房、辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)等。
