一、按揭購(gòu)買(mǎi)商品房的程序

商品房按揭貸款的程序主要體現(xiàn)在《個(gè)人住房貸款管理辦法》第6條規(guī)定之中，結(jié)合實(shí)物操作來(lái)看，主要有以下幾個(gè)步驟：

（一）購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并支付不低于20%首付款。

（二）具備按揭貸款條件的申請(qǐng)人向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，提供真實(shí)的個(gè)人資料。這里提醒大家，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，金融機(jī)構(gòu)主要是各商業(yè)銀行的分理處或者營(yíng)業(yè)部，并且申請(qǐng)人對(duì)金融機(jī)構(gòu)并不具有選擇的可能，一般都要向與出賣(mài)人有特定業(yè)務(wù)關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

（三）經(jīng)辦的金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的貸款條件進(jìn)行審查核實(shí)，決定是否法房按揭貸款。

（四）借款人與貸款人簽訂按揭貸款合同，借款人如果選擇自動(dòng)劃款方式還款，應(yīng)當(dāng)在銀行開(kāi)立還款賬戶(hù)申領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡。

（五）辦理?yè)?dān)保、保證或者保險(xiǎn)手續(xù)。

（六）貸款人接受借款人委托，依照其指令將按揭貸款劃入出開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)。

按揭是一種擔(dān)保方式，是指商品房預(yù)售合同中的買(mǎi)受人在支付部分購(gòu)房款后，將其與房屋出賣(mài)人簽訂的《商品房預(yù)售合同》中所擁有的對(duì)商品房的期待權(quán)作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)，商品房的出賣(mài)方作為貸款擔(dān)保人，如果房屋買(mǎi)受人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，銀行即可取得買(mǎi)受人在《商品房預(yù)售合同》中的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

通過(guò)按揭貸款的內(nèi)容我們可以看出，辦理按揭貸款的當(dāng)事人有三方，銀行是按揭權(quán)人、購(gòu)房者為按揭人，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)為擔(dān)保人。預(yù)售商品房按揭是一種法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

二、買(mǎi)的房子被開(kāi)發(fā)商抵押了怎么辦

在房屋的買(mǎi)賣(mài)，抵押中可以進(jìn)行預(yù)告登記，在建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請(qǐng)預(yù)告登記。但是預(yù)售商品房登記備案制度只是適用于商品房預(yù)售活動(dòng)中。

具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人”；第九條“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的規(guī)定，在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購(gòu)房人才知道開(kāi)發(fā)商是否將其已購(gòu)商品房事先已作抵押或購(gòu)買(mǎi)后再作抵押，才能取得開(kāi)發(fā)商故意隱瞞抵押事實(shí)或再抵押給第三人的事實(shí)。

如果因開(kāi)發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購(gòu)房人可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

按揭購(gòu)房對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇，但更多的購(gòu)房者對(duì)按揭購(gòu)房的具體流程并不知情。開(kāi)發(fā)商讓購(gòu)房者按揭購(gòu)買(mǎi)期房本身就是為了盡快回籠資金，如果自己不夠的話(huà)開(kāi)發(fā)商很有可能將該期房抵押給他人，如果這樣的情形發(fā)生后購(gòu)房者該如何處理呢？這些問(wèn)題較為復(fù)雜，最好找專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢(xún)，也可以在發(fā)生糾紛后請(qǐng)律師幫忙解決。