一、商品房面積誤差如何處理

產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是商品房計價的最終依據(jù)。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，因而產(chǎn)生了面積誤差的糾紛問題。按套（單元）計價時，是以整個商品房為計價單位，不涉及到單位建筑面積或套內(nèi)建筑面積計價問題，因而就無從談起面積差異處理問題。法律、法規(guī)就按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積計價產(chǎn)生面積差異作出了相關(guān)的規(guī)定。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式；若沒有約定或約定不明確的，可以按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購房者請求解除合同的，法院不予支持；

2、面積誤差比絕對值超出3%，購房人可以請求解除合同、返還已經(jīng)支付的房屋價款及其同期的銀行利息；

3、面積誤差比絕對值超出3%，購房人可以同意繼續(xù)履行合同；

此時，又要分為兩種情況處理：

一是當(dāng)房屋實際面積大于合同約定面積時候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房屋價款由購房人按照約定的價格補足，而面積誤差比超出3%部分的價款由開發(fā)商承擔(dān)，相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)歸購房人；

二是當(dāng)房屋實際面積小于合同約定面積時候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的價款及其利息由開發(fā)商退還給購房人，面積誤差比超過3%部分的價款由開發(fā)商雙倍返還給購房人。

可見，法律的意圖在于給開發(fā)商的不誠信予以懲罰。特別是當(dāng)房屋實際面積小于合同約定面積時候，面積誤差比超過3%部分的價款由開發(fā)商雙倍返還給購房人。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)對商品房面積差異的處理往往以附件、補充協(xié)議、雙方約定的名義出現(xiàn)，如：不論誤差多少，只按多退少補、據(jù)實結(jié)算。這實際則是不執(zhí)行房屋實際面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人的規(guī)定；特別是將消費者在面積誤差比絕對值超出3%時所應(yīng)享有的退房權(quán)利一筆勾銷。此條款違反了民法的基本原則，同時也侵犯了消費者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。

所以，房屋面積出現(xiàn)誤差時，選擇退房、要求賠償、據(jù)實結(jié)算等是消費者的主要權(quán)利，購房者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對這種權(quán)利的約定。

二、商品房面積縮水能否退房

我國有關(guān)法律法規(guī)對商品房面積誤差的處理辦法作出明確規(guī)定，一種是按合同約定處理的方式；另外一種是雙方未作約定時，按照《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十條規(guī)定，合同未作約定的，按以下原則處理：

面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，如果買受人不退房，誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款由開發(fā)商返還買受人；超出3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。