一、因限購(gòu)令而退房能要求賠償嗎

國(guó)家為加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年連續(xù)出臺(tái)新的限購(gòu)，限貸政策，這一政策的出臺(tái)對(duì)房屋買賣當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。

限購(gòu)政策出臺(tái)后出現(xiàn)了一批涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件。法院在處理這類案件時(shí)，依據(jù)住房限購(gòu)政策規(guī)定，妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件，確保司法審判與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向相一致的原則處理。

住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，公布實(shí)施后確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，一般不認(rèn)定一方當(dāng)事人違約。

當(dāng)事人要求解除合同的，除合同對(duì)限購(gòu)政策或解除合同的條件另有約定外，法院一般會(huì)予以支持。合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將已收取的購(gòu)房款或者定金返還給買受人。

當(dāng)事人一方因政策限購(gòu)解除合同后，轉(zhuǎn)而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，法院一般不予支持。經(jīng)人民法院審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，人民法院會(huì)酌情予以支持。

但是需要特別說(shuō)明的是，如果房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，人民法院將支持守約方的要求對(duì)方賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。

二、已設(shè)抵押的商品房能買嗎

1、土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售。目前國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)抵押后能否預(yù)售沒(méi)有禁止規(guī)定，因此很多情況是房屋管理部門不審查是否已抵押這一事實(shí)，只要符合相關(guān)條件，就頒發(fā)預(yù)售許可證。而銀行一旦行使抵押權(quán)，將該土地使用權(quán)連同土地上新增房屋一起拍賣，買受人將面臨有房無(wú)地的處境。許多買受人入住很長(zhǎng)時(shí)間辦不了產(chǎn)權(quán)證時(shí)，事實(shí)上是土地使用權(quán)已被抵押給了銀行。

2、在建工程項(xiàng)目抵押后再預(yù)售。在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，出賣人可以在建工程設(shè)定抵押取得貸款，因沒(méi)有禁止性規(guī)定，有些房地產(chǎn)管理部門對(duì)預(yù)售契約給予登記。由于出賣人故意隱瞞房產(chǎn)已抵押的事實(shí)，造成絕大多數(shù)買受人在不知情的情況下，購(gòu)買了已設(shè)定抵押的商品房。

3、多重抵押后再預(yù)售。更為嚴(yán)重的是，有的出賣人將同一商品房分別用《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》向不同貸款人辦理貸款抵押，此后又隱瞞抵押事實(shí)與買受人簽訂商品房預(yù)售合同，協(xié)助買受人辦理商品房抵押貸款手續(xù)，就會(huì)出現(xiàn)同一商品房上存在多個(gè)抵押合同。其中，在建工程與商品房期權(quán)最容易形成重復(fù)抵押。

國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)出臺(tái)了限購(gòu)令和限價(jià)等政策，可是購(gòu)房者在此之前已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同還能不能退房，退房的話要不要交違約金，如果是已經(jīng)設(shè)立抵押的商品房還能購(gòu)買嗎，這些問(wèn)題可以找專業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢清楚，也可以請(qǐng)律師幫忙辦理。