一、商品房可預(yù)售的情形有哪些

1、已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

2、持有建設(shè)工程許可證。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

4、同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

二、簽訂預(yù)售合同應(yīng)注意什么

1、審查是否具備“五證”。購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、銷售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致您也需留心。

2、購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商簽署由房管部門(mén)印制的或建設(shè)部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書(shū)》。另外還應(yīng)要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒(méi)有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。

3、在預(yù)售契約中一定要明確約定違約責(zé)任，最好明確約定違約金的絕對(duì)金額；如約定按日計(jì)算違約金，則采用現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬(wàn)分之四。

4、對(duì)于可能出現(xiàn)的糾紛，買賣雙方可以采用協(xié)商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發(fā)展商要求購(gòu)房人在簽訂正式的預(yù)售契約后再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。

5、有些發(fā)展商在購(gòu)房人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的，也是不公平的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議購(gòu)房人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購(gòu)房人得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

6、要留意關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l款，還有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購(gòu)房人在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對(duì)購(gòu)房人的消費(fèi)者知情權(quán)的侵害。因此，購(gòu)房人應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開(kāi)簽署或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

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