一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同

商品房買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫(xiě)明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門(mén)擬訂的格式合同文本。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！?/p>

依據(jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：

條件一、具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容；

條件二、出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。

二、如何避免發(fā)生認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛

第一，在與開(kāi)發(fā)商簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本。

第二，一定要對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本進(jìn)行仔細(xì)、全面的考慮，并就有關(guān)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行先期的溝通。

第三，在購(gòu)房者關(guān)心的有關(guān)問(wèn)題，包括合同條款問(wèn)題得到開(kāi)發(fā)商大致肯定的答復(fù)之后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。

第四，考慮到購(gòu)房者實(shí)際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購(gòu)房者應(yīng)盡量避免與開(kāi)發(fā)商在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同條款的分歧而無(wú)法簽署買(mǎi)賣(mài)合同的，訂金應(yīng)全額返還。

在現(xiàn)實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同之前，由購(gòu)房人先行認(rèn)購(gòu)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，由認(rèn)購(gòu)人支付定金，并約定在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常未辦理預(yù)售許可證。商品房預(yù)售本就有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)特別注意，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候最好還是請(qǐng)一位律師協(xié)助簽訂比較好。