一、商品房交房應(yīng)具備的條件

商品房的轉(zhuǎn)移占有視為交付使用。商品房竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。出賣人應(yīng)當(dāng)在___年__月__日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第___種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

實(shí)踐中，合同雙方一般約定適用第1種作為商品房的交付條件，這也符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》的相應(yīng)規(guī)定。雙方當(dāng)事人可以自行約定的交付條件，這也體現(xiàn)了合同自治的原則。但這種約定不能違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能違反國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。有的房屋開(kāi)發(fā)商在這一欄中約定由建設(shè)方驗(yàn)收合格作為商品房的交付條件。所謂建設(shè)方其實(shí)就是房屋開(kāi)發(fā)商。房屋不能由合同一方單方驗(yàn)收就交付給買受人。這樣約定的條款會(huì)因違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

房屋是否具備交付條件，并非以取得《建筑工程竣工備案表》為判斷標(biāo)準(zhǔn)。商品房交付后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。

按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用?？梢?jiàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)、消防等工程的驗(yàn)收合格，是房屋交付的強(qiáng)制性條件。所以，只要房屋的主體、消防、電梯等涉及公共安全的工程已經(jīng)驗(yàn)收合格，房屋就已經(jīng)具備了入住條件，房屋就可以交付使用。

二、開(kāi)發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證怎么辦

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務(wù)，賣方不能如約辦理，一般應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買方由此造成的損失，實(shí)踐中往往對(duì)買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開(kāi)發(fā)商的原因，無(wú)法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房交付使用就應(yīng)具備一定的條件，否則購(gòu)房者入住后容易發(fā)生各種糾紛，作為購(gòu)房者本身也應(yīng)通過(guò)律師了解商品房交房的條件是什么，以便查看自己收到的房屋是否符合條件。另外，收房是否一定能拿到房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證又該怎么處理也可以請(qǐng)律師幫忙解答，如果發(fā)生商品房買賣糾紛可以請(qǐng)律師幫忙解決。