一、購買商品房一定要簽認(rèn)購書嗎

簽認(rèn)購書并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟。

如果條件允許，可以不簽認(rèn)購而直接簽合同。這樣做的最大好處在于，在與開發(fā)商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發(fā)商談判。但多數(shù)開發(fā)商不會同意這樣的要求，從開發(fā)商的角度來說，簽了認(rèn)購合同就算成功了一半。

簽《房產(chǎn)認(rèn)購書》相當(dāng)于是一種預(yù)約，可以避免客戶因為合同制定的延誤而流失；還可以給雙方當(dāng)事人一個緩沖的機(jī)會，在緩沖期內(nèi)，退房違約的損失也相對減少。即使有時候，依照法律規(guī)定應(yīng)無條件返還定金，開發(fā)商也往往設(shè)置種種障礙，增加認(rèn)購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

二、商品房認(rèn)購書的法律效力

很多購房者認(rèn)為，在整個交易過程當(dāng)中，只有最終要簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。商品房認(rèn)購書究竟是意向書還是正式合同，它的效力如何呢？

首先，意向書這一形式是特殊時期的產(chǎn)物，它產(chǎn)生于整個社會缺乏法律意識、合同觀念之時。意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向?qū)Ψ絺鬟_(dá)一個最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，也無需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。如果需要進(jìn)一步確定該意向，則雙方再簽署正式合同。在今天看來，把簽署意向書作為簽署正式合同的前置程序毫無必要，因為任何一方均可違反意向書而無須承擔(dān)任何責(zé)任，任何一方都不會僅憑意向書就著手準(zhǔn)備履行有關(guān)義務(wù)，因此意向書也就毫無實(shí)際意義，反而增加了交易成本和交易環(huán)節(jié)。在我國現(xiàn)行的基本法律當(dāng)中，如《民法通則》、《合同法》等，均未對意向書作出規(guī)定，而僅僅規(guī)定了合同。

如果把商品房認(rèn)購書和正式合同作一比較，即可發(fā)現(xiàn)商品房認(rèn)購書具備合同的構(gòu)成要件：

1、簽署合同或商品房認(rèn)購書的雙方當(dāng)事人都具備相應(yīng)主體資格；

2、合同或商品房認(rèn)購書的內(nèi)容是雙方真實(shí)的意思表示（有證據(jù)證明確有欺詐、脅迫等情形的除外）；

3、有關(guān)內(nèi)容不違反法律及公序良俗；

4、采取合法的形式。因此，商品房認(rèn)購書也可以歸人合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購房者在簽署商品房認(rèn)購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。

在實(shí)踐中，確實(shí)有不少房屋的認(rèn)購人對于商品房認(rèn)購書所具有的合同性質(zhì)認(rèn)識不清，因此在商品房認(rèn)購書的履行當(dāng)中出現(xiàn)了不少糾紛。其實(shí)，無論是基于什么樣的角度來否認(rèn)商品房認(rèn)購書的法律效力，這種態(tài)度都是不嚴(yán)肅的。

一方面認(rèn)購人在商品房認(rèn)購書上簽署名字，承諾會遵守有關(guān)約定，另一方面卻又在準(zhǔn)備著到某一時候來否認(rèn)該商品房認(rèn)購書以及自己簽字的效力，這樣勢必給整個交易增加困難，同時也會對交易雙方之間最初的信任造成嚴(yán)重的損害。

在房地產(chǎn)交易過程中，交易雙方在簽訂正式買賣合同之前，往往會預(yù)先簽訂一份商品房認(rèn)購書，就商品房買賣的有關(guān)事宜進(jìn)行初步確定，并收取定金?？墒琴彿空卟⒉恢朗欠癖仨毢炗喩唐贩空J(rèn)購書，而且這一認(rèn)購書有什么法律效力，是不是就相當(dāng)于買賣合同，這些購房者并不知情，如果發(fā)生糾紛也不知如何處理，所以最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，問清楚這些問題，在發(fā)生糾紛后也便于及時應(yīng)對。