一、簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意什么

（一）關(guān)于房屋面積方面的條款

商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。

（二）關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。

價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。

二、不可抗力免責(zé)條款有效嗎

對(duì)于買賣雙方的違約責(zé)任，房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”的表述。

根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)的延伸、擴(kuò)張。

但售房方不能將不可抗力的外延無(wú)限擴(kuò)大，甚至囊括自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素，又如：應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、信貸未及時(shí)放款等因素。這些都不一定是免責(zé)理由。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。如果有開發(fā)商提出了上述的免責(zé)條款，購(gòu)房者可以要求變更或去除。

同時(shí)，對(duì)于違約責(zé)任應(yīng)承擔(dān)的違約金比例，購(gòu)房人也應(yīng)盡可能地提高該比例?，F(xiàn)在開發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)買賣合同的條款非常繁多并且很專業(yè)，合同中的諸多條款購(gòu)房者往往無(wú)法理解其含義，對(duì)經(jīng)常會(huì)發(fā)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)不能有效掌控，諸如過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決條款、付款方式、付款時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等條款都是非常重要的，對(duì)這些條款的約定稍有不慎，便會(huì)陷入非常被動(dòng)的境地。建議購(gòu)房者請(qǐng)專業(yè)律師簽訂合同，避免被坑。