一、開發(fā)商逾期辦證違約嗎
我國《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條明確規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>
我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一八條第一款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！?/p>
由此可見，出賣人負有將房屋所有權過戶登記到買受人名下的義務，買受人享有登記請求權。如果出賣人未按照合同約定或者法律規(guī)定的期限為買受人辦理房屋產權證，那么出賣人應當承擔相應的違約責任。
二、如何計算逾期辦證的違約金
一般情況下，如果合同中明確約定了違約金或者違約金的計算方法，則依照合同約定計算；如果合同中沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
其中“已付購房款總額”，包括買受人支付的首付款和通過銀行按揭貸款方式支付給出賣人的按揭貸款。在司法實踐中，“逾期貸款利息的標準”一般按照中國人民銀行同期基準貸款利率之上加收30%~50%確定逾期貸款利率，或者按照中國人民同期貸款利率計算。
在實踐中，一些客戶盲目要求開發(fā)商配合辦理房產證，這種方式并不可取。要求開發(fā)商辦理房產證，首先要看涉訴房屋是否已經(jīng)具備了辦理產權證的條件。有些時候，開發(fā)商不僅沒有取得大產權，甚至項目開發(fā)的相關審批手續(xù)都沒有辦理完畢，更沒有向房屋管理部門提交，在此情況下，如果客戶執(zhí)意要求開發(fā)商配合辦理過戶，則可能會面臨較大的訴訟風險。一般建議類似情況可以向專業(yè)律師求助，先向開發(fā)商主張違約責任，待房屋具備過戶條件之后再要求配合辦理過戶。
