一、期房轉(zhuǎn)讓的情形有哪些

取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓可分為兩種情況。

一種叫預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。就是俗稱的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓，依法應(yīng)征得開(kāi)發(fā)商同意。在開(kāi)發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，購(gòu)房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。

另一種叫期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定，已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意；沒(méi)有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無(wú)相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無(wú)爭(zhēng)議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開(kāi)發(fā)商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開(kāi)發(fā)商收到首付款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房者“已經(jīng)付清房款”。但由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款支付方式中對(duì)銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，實(shí)務(wù)操作中按揭貸款支付方式被認(rèn)定為未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意。

二、發(fā)生期房轉(zhuǎn)讓糾紛怎么辦

在轉(zhuǎn)讓期權(quán)時(shí)，上家應(yīng)當(dāng)按照下家付款方式，通知或者征得開(kāi)發(fā)商同意后再進(jìn)行交易。在此種交易方式下，上下家應(yīng)根據(jù)各自購(gòu)買時(shí)的房?jī)r(jià)款分別繳付契稅?，F(xiàn)實(shí)交易中，上家為逃契稅而采取說(shuō)服開(kāi)發(fā)商注銷原合同后再交易的不規(guī)范操作，其風(fēng)險(xiǎn)將由上家自己承擔(dān)。如果屬于期房預(yù)訂權(quán)的轉(zhuǎn)讓，預(yù)訂人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前征得開(kāi)發(fā)商同意。如原本就是代親朋預(yù)訂的，為避免與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，預(yù)訂時(shí)代理人就應(yīng)寫(xiě)明代某某預(yù)訂該套房屋。合同細(xì)化再細(xì)化示范合同也有盲區(qū)，細(xì)化合同是關(guān)鍵。買賣雙方應(yīng)當(dāng)視各自的需要增加補(bǔ)充條款，細(xì)化雙方的權(quán)利與義務(wù)。

在二手房買賣過(guò)程中，下家的義務(wù)是付款，上家的義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋并輔助辦理過(guò)戶。因此，下家在補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)將付款方式與上家履行義務(wù)捆綁，保證自己的權(quán)益。同樣，上家也要在付款上防止下家違約。

在進(jìn)行二手房買賣時(shí)不僅要熟悉相關(guān)的房產(chǎn)政策，還需要對(duì)國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)有所了解。包括財(cái)產(chǎn)繼承法、婚姻法、合同法等，比如婚后共同財(cái)產(chǎn)分割等問(wèn)題等。還有就是即使是通過(guò)熟人親友介紹進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和過(guò)戶的時(shí)候，同樣也要遵循規(guī)范操作，萬(wàn)萬(wàn)不可簡(jiǎn)單草率行事。有條件的或者房產(chǎn)價(jià)值較大的，最好找專業(yè)的房產(chǎn)律師協(xié)助操作或律師陪購(gòu)服務(wù)，以防患于未然。