一、商品房內部認購合同有效嗎

在開發(fā)商取得商品房預售許可證前，購房者與其簽訂認購協(xié)議，即通常所說的“內部認購”。一般來說，開發(fā)商同意“內部認購”的原因大致如下：

開發(fā)商對項目的市場前景無法確定，擔心投資上出現(xiàn)偏差，因此在項目尚未啟動或者剛剛啟動但未取得預售許可證的情況下，以認購為由投石問路，來確定市場的需求情況，并贏得部分啟動資金。

一些發(fā)展商通過該行為，造成一種似乎不預先認購，等到取得預售許可證后，就難到買到的假象，以加快銷售。

未取得預售許可證時，簽訂的認購協(xié)議屬于無效協(xié)議。可能產生的結果如下：

1、 開發(fā)商如期開發(fā)該項目，并取得預售許可證，雙方簽正式預售合同，無任何糾紛；

2、 開發(fā)商如期開發(fā)該項目并取得預售許可證，但將已被認購的房屋又預售給其他人，先簽訂認購書的購房者只能請求返還所交房款，返還房款順利則罷，否則，只能以訴訟或仲裁來解決。

3、 開發(fā)商不能如期開發(fā)該項目，則只能請示返還房款。

可見，在無預售許可證的情況下，簽訂認購書的行為是無效的民事行為，難以起到認購的作用，并有較大的風險要承擔。另外，房產市場發(fā)展到今天，如果遇見仍以這種形式預訂、認購商品房的發(fā)展商，則應該提醒購房者務必三思而后行。

二、購買預售商品房需注意什么

1、審查房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質

房地產開發(fā)企業(yè)的資質，是相關的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質或者資質很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設計施工的經(jīng)驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

2、審查房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時，一定要看房地產開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權。

3、審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。

4、審查所要購買的房屋是否已被抵押

開發(fā)商為籌集建設資金，一般會將已經(jīng)取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發(fā)商沒有辦理解押，就會使購房者承擔很大的風險。這種情況下，如果開發(fā)商預售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款，而用于其他風險投資，致使其無法償還銀行的到期債權，那么銀行的抵押權屬于擔保物權，購房者的預期房產權利屬于債權，根據(jù)相關法律，擔保物權優(yōu)于債權受償，銀行的權利優(yōu)先于購房者的權利。

5、謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導

購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。

商品房內部認購是在開發(fā)商還沒有取得預售許可的情況下以一個優(yōu)惠的價格出售商品房的行為，可是這有很大的風險，因為開發(fā)商沒有相關證件，不符合預售的條件，而購房者也不知道其簽訂的內部認購書是否有效。鑒于此種情形較為復雜，最好先咨詢專業(yè)的房產律師，能否通過內部認購來購買商品房，這一內部認購協(xié)議的效力怎么認定，購買預售商品房應注意哪些事項，謹防自己到時候房財兩空。