一、如何區(qū)分房屋買賣的定金與訂金

房產買賣中無論是商品房預售或商品房現(xiàn)售還是蘇州二手房的買賣，開發(fā)商或房屋所有人想確保將來交易的實現(xiàn)，往往會要求購買方首先支付一定數(shù)額的“定金”或“訂金”。而一字之差，真是“差之毫厘，謬以千里”。

“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。

而“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔保性質，可視為“預付款”，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據(jù)雙方當事人的過錯承擔違約責任。

二、哪些定金能夠返還

并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應無條件退還定金給購房者。

此外，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。

一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意； 購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說明。購房者可以請律師協(xié)助簽訂商品房認購書，認購書不僅決定著定金能否返還，也決定著購房合同能否順利簽訂，購房者一定要慎重處理。