一、商品房銷(xiāo)售面積怎么確定

1、售房單位在銷(xiāo)售商品房前，應(yīng)確定商品房的銷(xiāo)售面積計(jì)算方式，對(duì)公用建筑面積予以分?jǐn)偅唐贩拷ㄖ娣e有套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e組成。商品房預(yù)售可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套（單元）計(jì)價(jià)。但預(yù)售商品房住宅的，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

2、售房單位在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告數(shù)和下列分?jǐn)偳闆r：

（1）被分?jǐn)偟墓灿貌糠值拿Q(chēng)、用途、所在位置、面積；

（2）參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；

（3）不分?jǐn)偟墓貌课弧?/p>

3、商品房住宅公用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個(gè)買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同后，售房單位不得更改。售房單位與買(mǎi)受人簽訂的預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)附有經(jīng)公示的公用建筑面積分?jǐn)偟膬?nèi)容。

4、非住宅的商品房預(yù)售時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)明示公用建筑面積分?jǐn)偳闆r。

二、商品房面積縮水怎么處理

1、如開(kāi)發(fā)商在建筑商品房過(guò)程中，確因工程設(shè)計(jì)的修改、規(guī)劃用途的修改、施工技術(shù)方面的限制或地質(zhì)等自然方面原因必須對(duì)房屋格局作適當(dāng)修正，則應(yīng)在問(wèn)題發(fā)生后憑有關(guān)機(jī)關(guān)出具的文件及時(shí)書(shū)面通知購(gòu)房者，明確提出變更合同條款的內(nèi)容，并給予購(gòu)房者考慮答復(fù)的合理時(shí)間（一般為15天），如屬上面所說(shuō)的幾個(gè)方面的原因，購(gòu)房者答不答復(fù)均無(wú)法律的區(qū)別；如不屬上面所說(shuō)的幾個(gè)方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經(jīng)購(gòu)房者答復(fù)認(rèn)可方為有效。當(dāng)然，如購(gòu)房者收到通知后逾期不答復(fù)，則應(yīng)視為默認(rèn)合同變更通知的內(nèi)容。

在這種情況下，購(gòu)房者就可能喪失了勝訴權(quán)；反之，如購(gòu)房者在收到變更合同的通知后在有效期限內(nèi)回答不同意變更合同的內(nèi)容，則開(kāi)發(fā)商變更合同的要求不能生效，如實(shí)際交樓面積比合同約定面積大，則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者補(bǔ)交樓款，如開(kāi)發(fā)商以不交鑰匙或不辦房產(chǎn)證為要挾，則構(gòu)成延期交樓的違約行為，或侵權(quán)行為，購(gòu)房者可以請(qǐng)求仲裁或直接去法院起訴。

2、開(kāi)發(fā)商為牟利取潤(rùn)，沒(méi)有任何理由而擅自在交樓時(shí)要求購(gòu)房者補(bǔ)交超過(guò)合同約定建筑面積的樓款，則購(gòu)樓者有權(quán)拒絕補(bǔ)交，法律后果與前述第一種情況相同。購(gòu)房者有權(quán)拒絕補(bǔ)交樓款的理由是：

（1）合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴(yán)格履行，任何一方均無(wú)權(quán)擅自變更或解除，這是經(jīng)濟(jì)合同法的基本準(zhǔn)則。

（2）開(kāi)發(fā)商負(fù)有對(duì)其售出商品房依法辦理土地使用權(quán)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、施工建筑等各方面的法律手續(xù)的義務(wù)，建筑面積的變化，完全是開(kāi)發(fā)商單方行為，與購(gòu)房者的義務(wù)毫不相干。

3、購(gòu)房者在收到開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)交樓款的通知后未提出異議，即補(bǔ)交了樓款并辦理了驗(yàn)收樓房的手續(xù)。在這種情況下，應(yīng)視為購(gòu)房者默認(rèn)了開(kāi)發(fā)商的變更合同的行為，變更合同有效，購(gòu)房者無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還已交付的補(bǔ)交樓款。

開(kāi)發(fā)商為了謀取更大的利益往往在合同中約定的房屋面積與實(shí)際交付的房屋面積并不一致，可是購(gòu)房者也很少能看出來(lái)面積是不是真的少了，更不知道如何計(jì)算商品房的銷(xiāo)售面積，如果遇到面積縮水該怎么處理，能不能要求開(kāi)發(fā)商退房，這些問(wèn)題最好先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以在發(fā)生面積糾紛時(shí)請(qǐng)律師幫忙解決，盡量避免自己處于無(wú)援的狀態(tài)而被開(kāi)發(fā)商任意宰割。