一、房屋出租后能否買賣

如果是房屋的產(chǎn)權(quán)人，在房產(chǎn)出租期間，仍然可以將房產(chǎn)出售和抵押（用以取得貸款）。這對(duì)房產(chǎn)的租賃關(guān)系不產(chǎn)生大的影響，即產(chǎn)權(quán)人在房產(chǎn)出租后，仍然可以行使對(duì)房產(chǎn)的處理權(quán)。

房產(chǎn)出售以后，如果原租賃合同中沒(méi)有列明該房產(chǎn)出售時(shí)租賃合同即中止的約定條款，則新的產(chǎn)權(quán)人就成為新的出租人，租賃合同延續(xù)有效期限。若租賃期間房產(chǎn)被產(chǎn)權(quán)人用于抵押，如果抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）沒(méi)有處理該房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有發(fā)生變化，對(duì)租賃關(guān)系沒(méi)有影響；即使抵押房產(chǎn)被抵押人處理，其租賃合同也繼續(xù)有效。

但是，房產(chǎn)出租人（房屋產(chǎn)權(quán)人）要出售該房產(chǎn)，必須在三個(gè)月前通知承租人，讓承租人有一定的考慮時(shí)間和聯(lián)系搬遷的時(shí)間。同時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買承租房產(chǎn)的權(quán)利。

二、如何處理房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也常見(jiàn)于房屋租賃，特別是現(xiàn)在房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度大，且向上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，甚至以第三人的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋？

司法解釋對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋：房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。承租人不能因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，當(dāng)然更不可能以第三人的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是其在任何時(shí)候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，只有當(dāng)出租人出賣出租房屋時(shí)，承租人才能在同等條件下由實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。承租人應(yīng)當(dāng)注意這里的同等條件是什么意思，如有疑問(wèn)，最好咨詢一下專業(yè)律師。