一、購房預約款是否是定金

認購書中最能體現雙方利益的就是預約款，那么預約款一定為定金嗎？根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉司法解釋》（以下稱《擔保法解釋》）第一百一十八條“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！?/p>

是否為定金首先考慮文義上是否有定金的字樣，在沒有定金字樣的情況下就要考慮預約款約定條款即支付定金一方違約無權要求返還定金，對方違約應當雙倍返還定金。當前房地產處于賣房市場，預約款條款中往往約定購房人不來洽談買房事宜，開發(fā)商有權沒收預約款的不平等條款，應當推定開發(fā)商模式承諾不履行洽談義務要雙倍返還預約款，此種條款認定為定金為宜。

二、如何在商品房認購書中約定定金

1、如果買方沒有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。

2、如果任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應雙倍返還定金。

3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預售）條件而導致認購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。

5、如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數返還買方。

6、如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售（銷售）合同及補充協(xié)議內容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。

在認購書中經常會出現金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應該仔細分析。如果雙方簽定的認購書中約定。當事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應該雙倍返還買受人已經交付的訂金，那么這樣的約定應是關于定金的約定。在定金這一環(huán)節(jié)，開發(fā)商常常設置陷阱，所以購房者最好還是請律師簽訂認購書，避免被開發(fā)商坑害。