商品房的買賣不同于其他日常生活消費(fèi)品的買賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)，在某些情況下購房者退房時(shí)還需要支付一定數(shù)額的違約金。具體來說，如果購房者交了購房定金怎么退房？購房者已付房款怎么退房？本文將對(duì)這些問題一一進(jìn)行介紹，希望能為您解惑。如果您對(duì)此還存在疑問，建議您咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專家律師。

一、交了購房定金怎么退房？

當(dāng)購房者已交訂金（定金或認(rèn)購金），但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金（定金或認(rèn)購金），但沒有說明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)。

如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購房者與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒收，定金一律不退。這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬強(qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。

二、購房者已付房款怎么退房？

先說一下折舊的問題，有些購房者要求退房時(shí)，已經(jīng)在此房屋中居住了一段時(shí)間，那么這期間產(chǎn)生的折舊該不該給予補(bǔ)償？有些購房者已經(jīng)進(jìn)行了裝修怎么辦？首先要看雙方有無過錯(cuò)，如果購房者退房是由于發(fā)展商的過錯(cuò)造成的，則購房者可以不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償。如果購房者有過錯(cuò)，則發(fā)展商可以不對(duì)裝修負(fù)責(zé)，反之亦然。

解決這個(gè)問題后再來說退款，那些采用一次性付款、分期付款的購房者要求退房時(shí)，可以直接要求發(fā)展商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。而通過按揭貸款、公積金貸款買房，退款時(shí)就顯得復(fù)雜一些。

有些購房者有一種模糊的認(rèn)識(shí)，即按揭貸款是由于買房才申請(qǐng)的，現(xiàn)在不買房了，所以按揭貸款既不用退，也不用還。

這種認(rèn)識(shí)是不對(duì)的，我們知道，購房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購房者與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖互相聯(lián)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，解除購房合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說，購房者雖然不買房了 ，但因?yàn)槠湟褟你y行借貸出款項(xiàng)用于購房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

由于購房合同被解除，發(fā)展商從購房者處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還購房者。購房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。然后，購房者與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

實(shí)際上，實(shí)踐中恐怕沒有這樣操作的，因?yàn)橘彿空咚彿课菀呀?jīng)向銀行作抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時(shí)房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會(huì)吃這個(gè)虧。所以，就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款，從而終止借款合同。