購房者購買房屋，出賣人就應(yīng)該在一定時間內(nèi)交付房屋。那么出賣人應(yīng)在何時交付房屋？此外，實(shí)踐中逾期交房對于大多數(shù)購買預(yù)售房屋的購房者來說，是較為普遍存在的風(fēng)險，但很多發(fā)展商對此卻不以為然，認(rèn)為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及許多方面的問題，有很多事情難以事先預(yù)測，因此發(fā)展商逾期交房也是不可避免的。然而，他們卻不知道自己的商業(yè)信譽(yù)在無形中喪失。那么應(yīng)該怎樣對待逾期交房？對于這些問題本文將一一進(jìn)行介紹。如果您有其他類似的疑問，不妨咨詢有關(guān)的房產(chǎn)專家律師。

一、出賣人應(yīng)在何時交付房屋？

1、根據(jù)約定的交付方式確定交付時間

若合同約定買受人自提貨物的，則實(shí)際交付時間為出賣人通知買受人提取標(biāo)的物的時間；若當(dāng)事人約定由出賣人代辦托運(yùn)或郵遞交付，則實(shí)際交付時間為出賣人將標(biāo)的物交給承運(yùn)人或郵局后，承運(yùn)人或郵局簽發(fā)單證之日期；若由出賣人送貨，則實(shí)際交付時間為標(biāo)的物送達(dá)收貨地點(diǎn)后，買受人簽收標(biāo)的物之時。

2、根據(jù)標(biāo)的物的狀況或性質(zhì)確定交付時間

標(biāo)的物為季節(jié)性產(chǎn)品，如農(nóng)產(chǎn)品、水果等，則最遲應(yīng)在季節(jié)的末尾交付。

3、根據(jù)標(biāo)的物的用途確定交付時間

若標(biāo)的物為應(yīng)時性物資，為了供應(yīng)節(jié)日市場之需，則應(yīng)當(dāng)于節(jié)日之前交付；若合同表明標(biāo)的物供應(yīng)于某一工程建設(shè)，則可依工程進(jìn)度計劃確定交付時間。

4、依以前的交易慣例或類似的交易習(xí)慣確定交付時間

買受人對于標(biāo)的物的正常需求情況、以前各次合同履行期限的情況以及當(dāng)?shù)赝惡贤慕灰琢?xí)慣也可以作為確定交付期限的參照?？傊贤哪康?、標(biāo)的物的性質(zhì)和用途以及交易慣例都有助于確定交付時間。

當(dāng)事人就合同標(biāo)的物的交付時間約定不明確，又不能依照以上方式補(bǔ)救確定交付時間的，則債務(wù)可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。準(zhǔn)備時間在出賣人方面應(yīng)考慮包裝和運(yùn)送時間，在買受人方面應(yīng)考慮為接收標(biāo)的物而準(zhǔn)備倉儲的時間。

二、怎樣對待逾期交房？

購房合同的條款中明確規(guī)定了交房時間，但到交房時間時，發(fā)展商未按期向購房者交房，這實(shí)際上是一種違約行為。根據(jù)我國《合同法》第一百零七條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。也就是說，當(dāng)發(fā)展商承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

對購房人來說，對于逾期交房的情況也要針對具體情況具體分析，并且可以對開發(fā)商逾期交房的原因進(jìn)行調(diào)查，看發(fā)展商逾期交房是否有依法可以免除違約責(zé)任的情況?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的原因，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。如果發(fā)展商并未發(fā)生不可抗力的客觀情況，也應(yīng)當(dāng)及時通知購房人，并提供相關(guān)證明。況且，即便有不可抗拒的因素，根據(jù)我國《合同法》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

現(xiàn)行的商品房預(yù)售契約，都是由各省市房屋土地管理部門統(tǒng)一印制的格式文本，契約中關(guān)于交房期限都有較為嚴(yán)格的規(guī)定，并且制定了逾期交房的懲罰條款，比如，除不可抗力外，開發(fā)商未按期將房屋交付給購房者，購房者有權(quán)向開發(fā)商追索違約金。逾期超過一定時間，開發(fā)商仍未交付房屋的，購房者有權(quán)解除契約。契約解除應(yīng)自購房者書面通知送達(dá)開發(fā)商之日起生效。而開發(fā)商在契約解除之日起規(guī)定天數(shù)內(nèi)需將購房者已支付的房價款及利息全部退還購房者，并向購房者雙倍返還定金。