一、公攤面積是不是越小越好

公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。隨著現(xiàn)代多層和高層住宅的發(fā)展，過去單門獨院、一幢建筑物一個單一的產(chǎn)權主體的格局被打破，一套商品房的產(chǎn)權人既擁有對套內(nèi)建筑面積的專有權，也擁有對公用建筑面積的持份權。根據(jù)建設部和北京市的相關規(guī)定，公用建筑面積由兩部分組成：

一是大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。

二是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。顯然，如果走廊、過道、樓梯間等面積過小，盡管計價面積小了，但也會給業(yè)主的上下出行帶來不便。

由此可見，公用建筑面積的大小不僅影響到商品房的價格，而且關系到業(yè)主居住的舒適度。所以說，公攤面積并非越小越好。

二、購房人如何約定公攤面積

目前各地使用的商品房買賣合同大部分為建設部或當?shù)胤课葜鞴懿块T制定的示范文本（以下簡稱合同文本），合同文本中均會涉及到公攤面積的約定，購房人應當充分利用這些條款約定好公攤面積。

首先，購房人應當在合同主條款中約定公攤面積的具體大小，并在合同附件有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。因為合同文本中一般都有共有建筑分攤部位變更的約定，所以上述附件的約定越詳細具體，對購房人就越有利。一旦發(fā)生變更的情形，開發(fā)商就必須履行通知義務，而購房人則享有是否退房的選擇權。

其次，由于購房人對于分攤原則并不熟悉，處于信息不對稱的弱勢地位，所以，建議購房人在附件中要做諸如此類的明確約定：“上述分攤原則和分攤面積的計算應當符合行政規(guī)章和地方政府及行政主管部門的文件規(guī)定。出賣人違背本條約定的，應退還不應計入分攤面積部分的相應價款，并按該價款的20%向買受人支付違約金?！边@樣，政府文件中關于公攤面積分攤原則的規(guī)定，即可自動適用于買賣合同，從而為購房人提供有效的保障。

公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比，過小，則影響居住的舒適度，那么，公攤面積多大才適宜呢？對此，可以用公用建筑面積分攤系數(shù)（簡稱分攤系數(shù)）來衡量。衡量公攤面積比較專業(yè)，建議購房者咨詢一下律師。