一、適用定金罰則的情形有哪些

從客觀的角度來解釋，定金罰則的適用條件應(yīng)是：如果因為合同一方無故不履行在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力，或無法預(yù)見的客觀情勢的變化，或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

二、發(fā)生認(rèn)購書定金糾紛怎么辦

對于期房，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費(fèi)者在簽訂商品房買賣合同之前，應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，就是我們常說的“五證”。 “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，而且消費(fèi)者還要注意看一下《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍是否是所要購買的樓盤。 如果開發(fā)商沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》而向社會發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無效?！碑?dāng)事人可以選擇以下方式維護(hù)權(quán)利：

1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請求法院認(rèn)定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請認(rèn)定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

建議購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，在認(rèn)購書中明確約定：“在本認(rèn)購書簽訂的過程中，雙方已對雙方待簽的商品房買賣合同進(jìn)行了初步審查，任何一方不在約定的地點(diǎn)和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并對其適用定金罰則?！比绻彿咳瞬涣私庀嚓P(guān)事宜，最好請專業(yè)的房產(chǎn)律師介入，免得到時發(fā)生定金糾紛。