一、哪些商品房不能買？

以下幾類房屋是不能購(gòu)買的：

一是在集體所有土地上興建的房屋不能買。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有取得了國(guó)有土地使用權(quán)才可以按規(guī)定開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地或商品房。

二是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的房屋不要買。

三是房屋產(chǎn)權(quán)不清楚的房屋不能買。

總之，消費(fèi)者要想買到合法的商品房，一定要買有外銷許可證和內(nèi)銷許可證的商品房，這樣才能取得合法產(chǎn)權(quán)。

二、商品房買賣要注意的問(wèn)題有哪些？

（一）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)要謹(jǐn)慎：

1、認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。

2、在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購(gòu)房契約。

3、注意“訂金”與“定金”的區(qū)別，訂金屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原款。購(gòu)房者在買房前一定要注意《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。

（二）簽訂合同要詳盡

1、查看“五證”原件。首先確定自己要購(gòu)買的房屋是否符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不要交了錢(qián)卻不能建房。對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可在合同中約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

2、注意房屋權(quán)限。去土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載。有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。如果此類房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

3、在合同中約定使用和出售面積的多少。在合同中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積，在附件中列明公攤面積的構(gòu)成。

4、將不能辦理房產(chǎn)證產(chǎn)生的責(zé)任明確約定。

5、物業(yè)管理公約。

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

（三）驗(yàn)房收房要重視

通常情況下，房屋驗(yàn)收的條件有：房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。在查驗(yàn)此合格證件后，住戶自己也要對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。

房屋驗(yàn)收還需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量：例如檢查房屋有無(wú)裂縫；檢查房屋有無(wú)傾斜；檢查房屋有無(wú)滲漏；檢查墻面、地面是否平整；檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過(guò)找坡處理 主要是為了自然排水，看水是否通暢無(wú)阻地排向出水口；檢查門(mén)窗門(mén)窗的密實(shí)度是否合適，開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢。門(mén)框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，不應(yīng)有縫隙。

（四）登記產(chǎn)權(quán)要及時(shí)

在房屋買賣合同簽訂后的30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書(shū)（賣方提供）、當(dāng)事人合法證明，向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)有關(guān)文件審查，在接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出準(zhǔn)予登記、不予登記的決定。購(gòu)房者按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后由房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶單。最后購(gòu)房者憑過(guò)戶單領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。