一、商業(yè)房按住宅出售的能退房嗎

房屋性質或為商業(yè)，或者住宅，不可能兼具二種性質，商住兩用房是模棱兩可的促銷措辭。從貸款額度看，開發(fā)商是將商業(yè)房作為住宅對外出售，二者區(qū)別表現(xiàn)在：

1、土地使用權年限。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，居住用地的土地使用權最高年限為70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；根據(jù)《物權法》第149條，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。二者相比，商業(yè)房的土地使用權年限較短，使用權期滿后如何處理尚不明確。

2、貸款額度與利息。個人住房貸款，銀行一般要求首付款為總房款的20%-30%，最長貸款期限為30年，商業(yè)貸款，則要求首付款為總房款的50%，最長貸款期限為10年，且不能享受住房貸款的利率優(yōu)惠。

3、居住成本。以水電為例，住宅的電水費執(zhí)行民用收費標準，而商用房的水電費則執(zhí)行工業(yè)收費標準，比民用標準高出30％左右。

4、居住環(huán)境。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，而商業(yè)房為經(jīng)營用途，業(yè)主可以開辦公司，影響其他業(yè)主的居住安寧。

《合同法》第77條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。”

開發(fā)商要求變更貸款額度，買受人可以拒絕，由此導致合同不能繼續(xù)履行的，可以協(xié)商或訴訟的方式解除買賣合同。

如果開發(fā)商隱瞞或者虛構房屋性質，買受人也可根據(jù)《合同法》第54條、55條，以欺詐為由請求法院撤銷房屋買賣合同。

二、退房應符合哪些條件？

法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下幾項：

（一）購房合同無效。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產(chǎn)應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：

1、開發(fā)商無權處分該房產(chǎn)。

主要有開發(fā)商未取得預售許可，房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權人書面同意的，該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。

2、開發(fā)商存在欺詐情形。

雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實際中法院支持的并不多，主要是購房者對開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認可。

（二）套型誤差導致退房。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

（三）面積誤差導致退房。

即合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關規(guī)定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。