一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況

（1）無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。

（2）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（3）以欺詐的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，損害國(guó)家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺詐手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

（4）以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，損害國(guó)家利益的合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

（5）乘人之危簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是指一方當(dāng)私人趁對(duì)方處于危難之際利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

（6）雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

（7）當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦？

導(dǎo)致二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的原因有很多，但是處理的方式并不一樣。

一是，在雙方的買(mǎi)賣(mài)合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同在賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證辦理完畢。按照法律規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓。賣(mài)方房屋未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同無(wú)效，這是沒(méi)有疑問(wèn)的，也是沒(méi)有爭(zhēng)議的。

二是，雙方先不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，雙方先簽署購(gòu)買(mǎi)二手房房屋的意向協(xié)議書(shū)，說(shuō)明待二手房房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證具備過(guò)戶(hù)條件后雙方再簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同。第二種方式與第一種方式相似。

三是，轉(zhuǎn)讓賣(mài)方原二手房房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的權(quán)利義務(wù)。即賣(mài)方將原與開(kāi)發(fā)商簽訂的二手房房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，賣(mài)方將轉(zhuǎn)讓情況通知開(kāi)發(fā)商，并辦理轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)、登記手續(xù)，具體是到二手房房屋行政管理部門(mén)辦理預(yù)售登記手續(xù)，這樣雙方的行為就是合法的。