一、商品房出現(xiàn)滲漏怎么辦？

隨著時間的推移，因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來越多，這是由防水產(chǎn)品使用年限、房屋質(zhì)量年限及不當(dāng)裝修等因素決定的必然會發(fā)生的現(xiàn)象，更是入住商品房的每戶人家都可能會面臨的情形。對此類問題的解決，司法實務(wù)界有一種不好的傾向，或是抱怨立法者立法上的滯后，認(rèn)為法律沒有作明細(xì)的規(guī)定，或是簡單的將滲漏原因歸結(jié)為開發(fā)商的房屋質(zhì)量，或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權(quán)關(guān)系中，從而使法律并不缺失、案件并不復(fù)雜的房屋滲漏案件不是找不準(zhǔn)被告，就是被久拖不決，再不就是被輕率處理。

當(dāng)房屋滲漏問題存在時，首先要采用實事求是的方法來查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關(guān)系尋求正確的解決途徑。再次要在查明滲漏原因的情況下明確責(zé)任，以便有針對性地適用法律尋求解決方法。

房屋滲漏的成因多種多樣，有時是一因一果，有時是多因一果，有時甚至復(fù)雜到只見滲漏現(xiàn)象卻一時難以找到原因，導(dǎo)至無從下手維修。一般來講，最常見造成滲漏的原因有以下四種：

一是建筑商建房時處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患；

二是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對樓下住戶的侵害；

三是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏；

四是由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏。

二、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格，二是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

（二）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

這里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題例如漏水、漏電問題等等。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

（三）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

嚴(yán)重影響正常居住使如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。

一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實無法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。

二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。

三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。