開發(fā)商逾期交房并不少有，不少房產(chǎn)開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后不按期履行交房義務(wù)，損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。那么對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果遇上開發(fā)商逾期交房的行為應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？開發(fā)商逾期交房構(gòu)成了違約，那么開發(fā)商逾期交房的違約金應(yīng)該怎么計(jì)算？對(duì)于這些問(wèn)題，本文將一一進(jìn)行介紹。

一、買方如何應(yīng)對(duì)逾期交房？

根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，買賣合同中的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。因此，如果合同中對(duì)交房的履行標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有約定或者約定不明，就應(yīng)以房屋所有權(quán)證取得的時(shí)間為交房時(shí)間。

因此雖然已經(jīng)將房屋建造完畢并通過(guò)竣工驗(yàn)收，但沒(méi)有在約定期限之內(nèi)辦好房產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成交房逾期，應(yīng)該按照合同約定支付逾期違約金。

房屋作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，其交付具有特別重要的意義，房屋買賣雙方應(yīng)該就交房事宜作出具體、明確的約定，以減少一些不必要的麻煩。

一旦發(fā)生交房逾期，買房人可以催促房產(chǎn)商盡快履行交房義務(wù)，同時(shí)還可按照合同約定追究房產(chǎn)商逾期交房的違約責(zé)任。

二、開發(fā)商逾期交房的違約金計(jì)算

1、我國(guó)《合同法》一百一十四條二款規(guī)定：“約定的違約金低于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”

《合同法》在賦予當(dāng)事人以約定違約金自由的同時(shí)，又規(guī)定了當(dāng)事人得就違約金數(shù)額主張調(diào)整，但法院不能主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。但特殊情況下，如一方在缺席審理的情況下，人民法院根據(jù)法律授予的職權(quán)，同時(shí)考慮到公平原則的實(shí)現(xiàn)，可以對(duì)違約金偏高或者偏低的情況依法做出調(diào)整?！?/p>

2、合同法最根本一個(gè)原則是當(dāng)事人簽訂的合同條款不損害國(guó)家、集體、他人合法權(quán)益，存在隱瞞事實(shí)、利誘、脅迫等前提存在情形，法院應(yīng)最大限度尊重締約雙方意思表示，確認(rèn)合同效力。

3、違約金計(jì)算方面，1999年2月12日，《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：對(duì)于合同當(dāng)事人沒(méi)有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。中國(guó)人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計(jì)算逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

參照中國(guó)人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)〔1996〕156號(hào)《關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬(wàn)分之四計(jì)算。

2000年11月13日，《最高人民法院關(guān)于修改；最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)；的批復(fù)》將最高人民法院法釋〔1999〕8號(hào)批復(fù)中“參照中國(guó)人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)〔1996〕156號(hào)《關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬(wàn)分之四計(jì)算”的內(nèi)容刪除。

此后，最高人民法院再未有關(guān)于逾期付款違約金計(jì)算的相關(guān)規(guī)定，按照目前利率狀況，每日萬(wàn)分之五并未超出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，故此開發(fā)商此違約金計(jì)算不違法，但基于開發(fā)商違約，只按照每日萬(wàn)分之一承擔(dān)賠償責(zé)任，在購(gòu)房者違約開發(fā)商主張賠償是，可以以違法權(quán)利對(duì)等，公平原則請(qǐng)求法院予以調(diào)整。

以上為您介紹了買方如何應(yīng)對(duì)逾期交房以及開發(fā)商逾期交房的違約金計(jì)算的具體內(nèi)容，希望能給您帶來(lái)幫助。在房地產(chǎn)交易中，延期交房是購(gòu)房者經(jīng)常遇到的一個(gè)問(wèn)題，結(jié)果通常是開發(fā)商一方占據(jù)主動(dòng)，延期交房賠償要么不賠，要么賠償很少，讓不少購(gòu)房者很是被動(dòng)。因此，購(gòu)房者為了更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)對(duì)開發(fā)商的逾期交房行為，最好是咨詢一下房產(chǎn)專家律師的意見，以避免不必要的麻煩和無(wú)謂的損失。