在房產(chǎn)買賣中，不管是商品房買賣還是二手房買賣，都經(jīng)常會(huì)因?yàn)楦鞣N原因?qū)е伦詈鬅o(wú)法履行合同，造成違約，給一方或者雙方都帶來(lái)了損失。尤其是在商品房?jī)r(jià)格居高不下的今天，二手房成了越來(lái)越多人的選擇，其中涉及的糾紛風(fēng)險(xiǎn)也實(shí)在是讓人頭疼。那么二手房交易時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？二手房購(gòu)買人如何避免風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，本文將一一進(jìn)行介紹。

一、二手房交易時(shí)要注意的問(wèn)題

（一）房屋產(chǎn)權(quán)的清晰以及完整性

產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致；搞清楚所賣房屋的性質(zhì)；考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符；驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，以避免在過(guò)戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。

（二）房屋質(zhì)量、面積

觀察房屋的結(jié)構(gòu)、建筑與裝修材料。看房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò)；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等；牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。是否適合居??；活動(dòng)空間大小等。

（三）了解裝修的狀況

原房屋是否帶裝修、裝修水平和程度如何、是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

（四）物業(yè)管理水平

了解該區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費(fèi)方式，是上門代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區(qū)的停車場(chǎng)、小區(qū)綠化的基本情況；當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃?，觀察一下保安是否有責(zé)任心等。

（五）鄰里情況、房屋價(jià)值

鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應(yīng)該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們?cè)诖说木幼∏闆r；與居委會(huì)和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

二、二手房購(gòu)買人如何避免風(fēng)險(xiǎn)？

1、實(shí)地查看

購(gòu)買二手房確定價(jià)格前必須去實(shí)地查看，了解該房目前是否處于出租狀態(tài)。

法律規(guī)定，買賣不破租賃，如果出售的房層處于出租狀態(tài)，那么，即使購(gòu)房房層的產(chǎn)權(quán)，買受人也不能馬上使用。實(shí)地查看時(shí)可對(duì)該小區(qū)的配套有一個(gè)全面了解，該房子四周是否有操音，油煙等環(huán)境污染源，房子是否有存在各類缺陷。一旦成交后發(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問(wèn)題，買受方很難再追究出售方責(zé)任，通常情況下將推定購(gòu)買方在購(gòu)買時(shí)是明知這些情況的。

2、了解產(chǎn)權(quán)狀況

房屋是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中哪一類。因?yàn)槌松唐贩科渌孔訉?duì)進(jìn)入市場(chǎng)交易都有一定的限制條件；土地使用權(quán)是屬國(guó)有出讓、國(guó)有劃撥、還是集體土地使用權(quán)，如是國(guó)有劃拔各地規(guī)定不同，有要求補(bǔ)交土地出讓金的，有不要求的土地性質(zhì)變更而可以過(guò)戶的，如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就更要小心，現(xiàn)對(duì)集體土地的使用權(quán)控制很嚴(yán)，一般不允許轉(zhuǎn)讓。

在了解房屋和土地性質(zhì)后，進(jìn)一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬：

（1）查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人，出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人，如不是本人是否有可以確信的委托書；

（2）查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的情況；

（3）除了商品房以外的房產(chǎn)，是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的同意等；

（4）查該地區(qū)是否進(jìn)入拆遷范圍等。

3、簽訂合同

確認(rèn)房屋權(quán)屬?zèng)]有問(wèn)題后，可進(jìn)入簽訂合同的階段。作為買受方，在約定權(quán)利義務(wù)時(shí)要注意一下幾點(diǎn)：

（1）要防止出售方違約，因在房子沒(méi)有過(guò)戶前，買受方往往先付了定金但沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)，相對(duì)來(lái)說(shuō)處于被動(dòng)地位；

（2）買賣房產(chǎn)涉及的稅費(fèi)很多，由雙方各自承擔(dān)還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣方得凈價(jià)這種約定，因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營(yíng)業(yè)稅都是買受方承擔(dān)的，或者在遇政策調(diào)整時(shí)的稅費(fèi)也是由買受方承擔(dān)的；

（3）合同簽訂后付給賣方的定金不能超過(guò)房款20%的，交首付款與過(guò)戶的時(shí)間最好約定是在同一天，因?qū)τ谫?gòu)買方來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自付款后房子沒(méi)有過(guò)戶，（如被法院查封或一房二賣），如過(guò)戶已被受理，則買受方的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小得多。

在訂立合同時(shí)可同時(shí)了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費(fèi)等是否交清，同時(shí)在合同中約定如何交接。雙方的過(guò)戶行為經(jīng)交易中心審核受理后，如購(gòu)買方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當(dāng)天同時(shí)進(jìn)行。

4、選擇貸款銀行

購(gòu)買方拿到產(chǎn)權(quán)證后，這時(shí)法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購(gòu)買方了，如是按揭付款的，買受方可對(duì)各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險(xiǎn)等作一比效，選擇有利于自己的銀行放貸。

為了按揭款的安全發(fā)放，購(gòu)方一定要對(duì)按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定，最好是直接支付給出售方或放入購(gòu)買方帳戶再支付給出售方。

以上為您詳細(xì)介紹了二手房交易時(shí)要注意的問(wèn)題以及二手房購(gòu)買人如何避免風(fēng)險(xiǎn)的具體內(nèi)容，希望能給您帶來(lái)幫助。二手房屋權(quán)屬性質(zhì)及房屋基本情況的多樣性決定了二手房交易較之普通交易的相對(duì)復(fù)雜性。交易各方當(dāng)事人對(duì)法律知識(shí)的欠缺、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)相對(duì)不強(qiáng)，加之房屋價(jià)格波動(dòng)后當(dāng)事人受利益驅(qū)動(dòng)以各種理由悔約的現(xiàn)象存在，也讓二手房買賣糾紛大量產(chǎn)生。為了防范二手房交易糾紛的發(fā)生，以及在發(fā)生糾紛時(shí)為了更好的解決，建議當(dāng)事人及時(shí)咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專家律師的意見(jiàn)，以避免不必要的麻煩和損失。