房屋買賣合同是保證購房者利益的重要依據(jù)，而由于二手房的背景以及交易過程相對復(fù)雜，經(jīng)常發(fā)生買賣雙方由于二手房合同內(nèi)容不夠完備而引發(fā)糾紛的現(xiàn)象。那么在簽訂二手房買賣合同時到底要注意什么以及出現(xiàn)合同無效又該怎么處理，這樣的問題我們會在下文為您一一講述。

一、簽二手房買賣合同要注意什么

1、須確認所有產(chǎn)權(quán)人的真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先要查驗簽約主體的真實性，主要是核實房屋所有人的身份。因此對于所有產(chǎn)權(quán)人證件的真實性和其與身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，任憑上家或中介有百般的理由和借口，也要首先看到房產(chǎn)證原件（或交易中心出具的房產(chǎn)信息查詢單）和賣家身份證。

2、必須明確雙方違約責(zé)任

因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。這需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。

目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款具有可操作性。

3、必須標明付款過戶時間

在實際操作中買方會將房款分為首付款和尾款兩部分在不同時間段打給賣方。因此，賣方需要明確買方的付款時間，同時，尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

4、必須注明費用交接時間

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，賣方的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5、可以要求中介費的明細單

隨著中介市場的不斷完善，買賣雙方更多的通過經(jīng)紀公司交易二手房。但是，目前市場上存在中介公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，可要求中介公司明確寫明代理費的用途。

6、買方必須見賣方

現(xiàn)在有些中介公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即中介公司在收取訂金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是賣方不賣等中介公司的免責(zé)條款，即中介公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的買方只能忍氣吞聲。為此提醒，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為。

7、必須學(xué)會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。實質(zhì)上，個性化的約定往往都在補充協(xié)議中體現(xiàn)。

二、二手房買賣合同無效咋辦

合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對于無效合同造成的財產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

1、返還財產(chǎn)

返還財產(chǎn)是使當(dāng)事人的財產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無效合同取得的標的物還存在，則應(yīng)返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。

2、賠償損失

沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。

二手房買賣合同在簽訂之時往往要確定其具體的內(nèi)容來明確雙方的利益，但是對于二手房買賣合同的具體內(nèi)容以及簽訂時需要注意什么并不知情，如果出現(xiàn)了無效的合同也不知道該如何處理，這樣的問題不妨咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師陪同簽訂合同。