在二手房交易過(guò)程，大多數(shù)買房者都會(huì)關(guān)注房屋價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理等方面的問(wèn)題，但對(duì)二手房買賣的流程是怎樣的以及買二手房有哪些風(fēng)險(xiǎn)卻關(guān)注不夠，甚至沒(méi)有概念。對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題我們會(huì)在下文為您詳細(xì)講解。

一、二手房買賣的流程是怎樣的

1、買方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，然后簽訂二手房買賣合同。

2、貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房自行交易過(guò)程中最耗時(shí)間的階段。

3、將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。

4、憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。

5、憑完稅契證到土管部門辦理國(guó)土證，最后到房管部門辦理房產(chǎn)證。

如果是全額支付房款，則可以省略第二步，整個(gè)過(guò)程大概需要一個(gè)月到兩個(gè)月的時(shí)間。

二、買二手房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況

買方一定要賣方提供房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托浦東房產(chǎn)律師事前調(diào)查。要重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋面積大小、是否有抵押、是否存在司法查封等影響交易的情況。還需要查驗(yàn)全部產(chǎn)權(quán)人的身份證原件，并留存復(fù)印件。如果產(chǎn)權(quán)人中有未成年人，則需要查看戶口簿和其本人的出生證。

2、房屋是否有銀行貸款未還清

如果房屋還有銀行貸款沒(méi)有還清，那么在交易過(guò)戶之前，上家需要將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。這就涉及到上家與銀行預(yù)約還貸并將注銷抵押所需的全部書面材料送至交易中心實(shí)際操作注銷。上海各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等。因此，買家需要大致計(jì)算上家預(yù)約還貸所需的時(shí)間，做到心中有數(shù)。必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求在居間協(xié)議或草簽的買賣合同中對(duì)此做出明確約定。

3、按揭貸款審批程序

買家全款購(gòu)房的情況并不多見(jiàn)，大多買家需要向銀行申請(qǐng)貸款。因此，買家需要熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策、流程，以及所需的文件等。有不少買家總是把申請(qǐng)貸款一事草草交給中介公司，殊不知，不少中介公司對(duì)于貸款環(huán)節(jié)向買家所做的承諾往往與實(shí)際情況不一致，而到最后，還是買家自己承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如，中介公司為了攬下居間業(yè)務(wù)，往往在一開(kāi)始向買家口頭承諾貸款的成數(shù)，審批下來(lái)的時(shí)間等，也由此造成了許多糾紛的發(fā)生。如中介承諾，買家可要求將承諾寫入居間合同，并約定相應(yīng)的法律責(zé)任。

4、交易過(guò)戶所需繳納的稅費(fèi)

二手房交易過(guò)戶時(shí)，賣家和買家需要按照國(guó)家規(guī)定，各自繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，如賣家需繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，買家需要繳納契稅等。而且有關(guān)交易的稅費(fèi)問(wèn)題，國(guó)家經(jīng)常出臺(tái)新規(guī)，使交易的稅費(fèi)有相應(yīng)的變化。這些也需要在交易前做到心中有數(shù)。

5、賣家戶口的遷出

首先要確認(rèn)賣家戶口是否在房屋處，是否還有其他人的戶口，有的話，應(yīng)當(dāng)與賣家明確約定戶口遷出的具體時(shí)間，以及逾期未遷出應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，并寫入買賣合同條款中。

二手房買賣過(guò)程中雙方往往關(guān)注于價(jià)格、戶型、稅費(fèi)繳納，而對(duì)于買賣的流程以及在買賣過(guò)程中會(huì)遇到哪些法律風(fēng)險(xiǎn)并不清楚，而這些卻非常容易引發(fā)糾紛，最好還是找專業(yè)的房產(chǎn)律師問(wèn)清楚，避免到時(shí)候發(fā)生糾紛無(wú)法保障自身的利益。